“ABD'DE EV SATIN ALMANIN PÜF NOKTALARI”  

SATIN ALMAYA KARAR VERMEK

Ev satın almaya karar mı verdiniz? Aşağıdaki soruları kendinize sorunuz:

» Kişisel nedenleriniz neler?

• Büyüyen aileniz için daha çok odaya mı ihtiyacınız var yoksa işyeri veya çocuğunuzun okuluna daha mı yakın olmak istiyorsunuz?

• Hep bir evim olsun dediniz mi?

• Ev almak için piyasanın durumu sizi motive ediyor mu?

• Gayrimenkul fiyatları yukarı mı çıkıyor, yoksa aşağı mı iniyor?

• Kredi oranları sizin için çekici mi?

• Toplu taşımacılığa uzak mısınız?

• Alacağınız evin bakımını yapabilecek misiniz?

• Evi aldıktan sonra yaşam standartınız değişecek mi?

» Alacağınız evi ne kadar bir zaman için elinizde tutacaksınız?

ABD'deki gayrimenkul fiyatları ve artışları istatistiksel olarak belirlenmiştir. Son elli senedir gayrimenkul fiyatları tüm ABD'de ortalama %6-7 civarında artmıştır. Ekonomik krizleri ve bu dönemlerdeki fiyat gerilemelerini de göz önünde bulundurarak ev fiyatlarının genelde yıllar geçtikçe arttığını söylemek zannederiz çok yanlış bir tespit olmaz. ABD'deki vergi kanunlarını da göz önünde bulundurursak, bir evi satın aldığınızda en azından iki sene elinizde tutmanız gerekmektedir. Böylelikle içinde oturduğunuz ev üzerinden edeceğiniz kar en az iki sene süre ile içinde oturmak kaydı ile vergiden muaftir.

» Gayrimenkulu almak, kapanış masrafları ve taşınmak için bütçe yapın…

Ev almanın size getireceği yükü bilin. Bunun için ödeyeceğiniz aylık mortgage miktarını hesaplamasını öğrenin. Cebinizden çıkacak parayı önceden planlayabilir ve bütçenizi hesaplayabilirsiniz.

Evinizin kapanış masrafları, alacağınız kredi miktarının yaklaşık %1'i kadardır. Mortgage ödeme miktarınızı bulmak için internet'teki mortgage hesap makinelerinden yararlanabilirsiniz. Kira ve mortgage ödemelerinizi bildikten sonra sağlıklı bir karşılaştırma yapabilir, mortgage ödemelerinin bütçenize getireceği yükü önceden bilebilirsiniz.

- Mortgage ödemelerinizin bütçenizden ne kadar bir pay alması gerektiğini bilin…

Normalde mortgage ödemeniz yıllık aile gelirinizin 1/3'ünü geçmemelidir. Ancak ki harcamalarınızın durumuna göre bu rakamı yukarıya doğru çıkarabilirsiniz. Diğer harcamalarınızdan kısabilir, mortgage ödemenize yüklenebilirsiniz.

- Vergi ödemeleriniz ne durumda?

Birçok kişi ev almanın vergi konusunda bir avantaj getireceğinin farkında değildir. Ödenecek her faiz dolarını gelirinizden düşebilirsiniz.

ORGANİZE OLUN

Organize olmanın faydalarını mutlaka göreceksiniz. Bütçenizi iyi yapın, ne kadar kredi alabileceğinizi, ödemelerini ve ne kadarlık bir eve müşteri olacağınızı önceden tespit edin.

Ev satın alma dosyası açın:

» Kredi skorlarınız

Şu ana kadar ABD'de oluşturduğunuz kredinin ne kadar olduğunu biliyor musunuz? Bu skorlarınızı ve kredi geçmişinizle ilgili detayları öğrenebilirsiniz. Kredi almayı düşündüğünüz kuruluşun yetkilisine kredinize bakmasi için yetki verin. Kredinize aynı sektörden kuruluşların bakması kredi skorlarınızı etkilemez. Krediye bakan yetkiliden kredi raporunuzun bir kopyasını isteyin. Her üç ayda bir kredinize bakın veya baktırın. Kredi geçmişinizi control altında tutmak sizin göreviniz ve sorumluluğunuzdur.

» Ev kredisi dökümanları

Ev kredisini verecek kişi ve kuruluşlar sizden gelirinizi ispatlayacağınız dökümanları talep edeceklerdir. Bu dökümanları toplamaya çalışın. Diğer yandan alacağınız kredinin şartlarını anlamaya çalışın. Ev kredisi ile ilgili terimleri öğrenmeye çalışın. Krediyi almayı düşündüğünüz bankanın yetkilisinden onay kağıdı alın ve teklifi vereceğiniz evin emlakçısına verilmek üzere teklifinize iliştirin.

» Gayrimenkul listeleri

Alacağınız gayrimenkulü bulmanın yolları nelerdir? İnternette arama ve araştırma yapmak size vakit kazandırır, fırsatları yakalamanızı sağlar. Buna vakit ayırın. Emlakçınıza ne aradığınızı detaylı bir şekilde anlatın ve alternatifleri görmek istediğinizi söyleyin. En iyi evi hemen bulamayabilirsiniz. Sabırlı olun, acele etmeyin. Ev satın almak ABD'de stresli bir süreçtir.

» Evin teknik teftişini mutlaka yaptırın

Satın alma kontratı imzalandıktan sonra ve avukat görüşmeleri sonunda herşey yolunda giderse, evin içine mutlaka lisanslı bir teftiş elemanı sokun. Bu kişiler evlerin teknik detayları konusunda profesyonel kişiler olup, aksayan noktaları raporlarında belirtecektir. Bu raporlar kanuni olarak talep edeceğiniz tazminatlara dayanak olacaktır.

» Ev sigortası

Evin satışının sonuçlandırılabilmesi için mortgage veren firma alıcının evi sigortalamasını ister. Kapanış öncesinde bu sigorta poliçesinin bankaya ulaştırılması gerekir. Bir kaç sigorta firmasından teklif almayı unutmayın.

EV ARAMAYA BAŞLAYIN

Reklamı yapılan ev her zaman söylendiği gibi çıkmayabilir. Hazırlıklı olun. Piyasayı bilmeniz bu noktada önem kazanır.

» Bir aracı ile çalışacağınızı bilin

Bir aracı ile çalışacaksanız, önceliklerinizi anlatın. Böylelikle, emlakçınız isteğiniz doğrultusunda seçenekleri dikkatinize sunacaktır. Vakit kaybını en aza indirmelisiniz. Aracı kullanmayacaksanız, dergi ve gazetelerdeki ilanlar ile Internet ev arama araştırmanızda size yardımcı olacak kaynaklardır.

» Ev değerlendirme ve karşılaştırma formları

Evleri gezerken, bir müddet sonra detayları karıştırabilirsiniz. Ev değerlendirme ve karşılaştırma formları size yardımcı olabilir, Gezdiğiniz evler hakkında sorular sorun ve not alın. Evin problemleri ve teknik özellikleri fiyatlandırma esnasında göz önüne alacağınız bilgilerdir.

» İlgilendiğiniz bir ev olur ise, çevre hakkında da bilgi toplayın

Evin bulunduğu bölge ile ilgili birçok bilgiye ulaşmanız mümkündür. Okul sistemi, vergiler, park ve bahçeler, bölgenin güvenlik skorları konusunda edineceğiniz bilgiler kararınızı etkileyebilir.

TEKLİFİNİZİ HAZIRLAYIN

İstediğiniz evi bulmanın heyecanı ile yanlış bir teklif vermeyin. Yapacağınız teklif kabul edildiğinde, sorumluluğunuz başlamış demektir. Verdiğiniz avansın geri ödenebilirliğini tehlikeye atmayın

» Bölgedeki benzer evlerin fiyatları

Emlakçınızın bulduğu ev tipindeki benzer evlerin son altı ay içersindeki satış fiyatlarını talep edin. Bu rakamlar satın almayı düşündüğünüz eve doğru fiyatı verip vermediğiniz konusunda bir ipucu olabilir

» Satıcının motivasyonu

Satıcı mecburiyetten evini satıyor ise, daha fazla pazarlık şansınızın olduğunu söyleyebiliriz. Emlakçınız veya satıcı ile görüşürken, neden evin satıldığını sorun, öğrenmeye çalışın

» Pazarlığı emlakçınız yapsın

İstatistiklere göre, pazarlığın bir üçüncü şahıs tarafından yapılması sizin için en doğru olanıdır. Emlakçıların görevlerini yapmaları için mümkün olduğu kadar yardımcı olmaya çalışın

MORTGAGE BAŞVURUNUZU YAPABİLİRSİNİZ

Krediyi almak için ilk yapılacak işlem, bir mortgage yetkilisi ile ön-onay görüşmesi yapmanızdır. Bu görüşme ertesinde, yaklaşık olarak ne kadarlık bir mortgage alabileceğiniz ve şartları belli olur. Bu yetkili aynı zamanda size bir ön-onay mektubu verecektir. Mektubu teklifinize iliştirmeyi unutmayın.

» Kredi kuruluşunuzu seçin

Bunu yapmak için gene bir araştırma yapmanızı önermemiz yanlış olmaz. Piyasada çok tanınmayan bir kuruluşa yönelirsenizveya yönlendirilirseniz, referanslarını istemekten çekinmeyiniz.

» İstenilen dökümanları tedarik ediniz

Kredi kurumu sizden maaş çeklerinizi, geçmiş sene vergi bildiriminizi, W2 denilen o seneki gelirinizi gösteren dökumanları isteyecektir. Kredinizle ilgili soruları cevaplandırın ve yapmakta olduğunuz iş ile ilgili bilgi veriniz. Oluşturacağınız ev alma dosyasında, her zaman bu dökümanları hazır bulundurun.

» Faiz oranlarını izleme altına alınız

Faiz oranları hergün değişir. Bu oranları günlük olarak izleme imkanınız vardır. Eğer oranın düşük olduğunu hissediyorsanız, oranı sabitleyebilirsiniz. Faizi kilitleme dediğimiz işlem genellikle 60 günlük bir süre için yapılır ve ücretsizdir. Bu işlemle ilgili dökümanın kopyasını mortgage bankası yetkilisinden talep ediniz ve şartlarını inceleyiniz. Anlamadığınız bir konu olur ise, herhangi bir imza atmadan kredi kuruluşu veya yetkilisi ile görüşün. Sorularınızın açıklamaları tatminkar olduğuna inandığınız anda dökümanları imzalayıp geri yollayabilirsiniz.

» Kredi türünüzü seçin

Genelde 30 senelik sabit krediler en çok tercih edilen kredi türüdür. Ancak ki, istatistiksel olarak çok az insan aldığı evde 30 sene oturmaktadır. ABD ortalaması bu konuda yedi senedir. Faiz oranı değişken veya ilk defa ev alanlar için verilen özel kredi türleri sizin için cazip olabilir. Geliriniz ve maddi varlığınızın ispatlanması konularında yaşayacağınız sıkıntılar, sizi mecburen belli programlara yönlendirebilir.

KAPANIŞINIZI GERÇEKLEŞTİRİN

Kapanış günü, satıcı size evi teslim edecektir. Kontratın başlangıcından itibaren bu sure genelde 30-90 gün arasıdır. Kapanışınız ancak aşağıdaki şartlar dahilinde gerçekleşmeyebilir.

• Krediniz bir şekilde onaylanmaz ise, kontratı bozabilirsiniz.
• Evin teknik teftişinde yaşamı etkileyebilecek problemler çıkmıssa, itiraz edebilirsiniz.
• Evin tapu araştırmasının temiz olması gerekir. Temiz olmayan tapu sigorta firmaları tafından sigortalanmaz.
  

» Vergi hesaplamalarını göz önünde tutunuz

Muhasebeciniz ile vergi hesaplarınızı gözden geçiriniz. Kapanışınız Aralık ayına denk geliyor ise, kapanışı yeni seneye uzatmanızda fayda olabilir. Ayrıca evin size vergiden nasıl tasarruf ettireceği konusunda muhasebeciniz size bilgi verebilir. Mutlaka bu konuda bilgilenin.

» Kapanış tarihini işinize uygun bir tarihe alın

Kirada oturuyorsanız kapanış tarihini ayın sonuna doğru almaya çalışabilirsiniz. Herhangi bir kira kontratınız söz konusu ise, kontratınızı okuyun ve ceza ödememek için gerekli zamanlama ayarlarını yapın.

» Kapanış masraflarınızın ne kadar olduğunu yaklaşık olarak öğrenin

Krediyi veren kişi kanunen size önceden kapanış masraflarınızı gösteren bir belgeyi göstermek ve imzalatmak zorundadır. Kapanıştan bir gün önce net rakamlar belli olur ve avukatınız tarafından resmi bir belgeye dökümü yapılır. Önceden size bildirilen tahmini ırakamlar ile gercekleşen rakamlar arasında büyük farklar var ise hemen araştırmaya geçin. Kredi dökümanlarını son gün imzalayana kadar sorumluluğunuz doğmayacaktır. Bir yanlışlık var ise düzeltilmeli, doğru rakamlar ile kağıtlar imzalanmalıdır. Genelde kapanış masrafları alınan kredi miktarının %1'i kadardır.

» Aldığınız evi kapanıştan bir gün önce emlakçınız ile teftiş edin

Daha önceden yapmış olduğunuz kontrata ve teknik teftiş sonrası anlaşmalar yönünde ev yapılması gereken tamirat ve değişikliklerin yapılmış olduğunu görün. İstemediğiniz bir görüntü ile karşılaşırsanız avukatınıza hemen haber verin. Gerekirse kapanışınız ertelenebilir veya belli bir teminat ile avukatınız yönlendirmesi ile gerçekleşebilir.