Evimin
değerini bul ...
Emlak / Emlakçı
arıyorum..
Bankaların faiz
oranları
Mortgage
hesap
makineleri
%1 ile ödenen
mortgage nedir,
nasıl işler?
İnşaat kredisi
nedir, nasıl
işler?
%100 ev kredisi..
dogru mu???

BÖLÜM 4

Ev Kredisinin Kapanışı
 
 
Giriş
Bu bölümde, kapanış adı ile anılan ve mortgage kağıtlarının imzalanması, kapanış öncesi haftalarda yapmanız gerekenleri, eve yapacağınız son teftişi inceleyeceğiz. Evin tapu araştırması, çapı, kredi senedi ve detayları konusunda bilgiler vereceğiz. Kapanış dökümanlarında karşılaşacağınız terimleri açıklayacağız. Her ne kadar ABD’nin her yöresinde kapanış açısından aynı uygulamalar izlenmese de, bu bölümü okuduktan sonra, kapanış hakkında genel bir bilginiz olacaktır.
Kapanışa hazırlanmak

Kapanıştan önceki hafta hem alıcı hemde satıcı açısından stresli olabilir. Kapanışın hemen ertesinde başlayacak olan aylık kredi ödemeleriniz için hem düşünsel hem de bütçeniz açısından hazır olmalısınız. Bir yandan da, kapanışa kadar başka bir problemin çıkmaması için tereddüt duyabilirsiniz.
İmzaladığınız kontrat, banka tarafından satıcıya ve avukatına gönderilen taahhüt mektubu ertesinde artık bu anlaşmadan geri çıkmanız mümkün değildir. Kapanış öncesi ben bu kağıtları imzalamıyorum demek, hem verdiğiniz avansı kaybetme riskini önünğze koyacak, hemde sizi satıcı tarafından dava edilme riski ile karşı karşıya bırakacaktır.

Kapanış tarihinin belirlenmesi

Mortgage başvurunuz onaylandıktan ve taahhüt mektubunuz size verildikten sonra, alıcı ve satıcı kapanış gününü tespit ederler. Genelde bu ayarlamayı emlakçılar, alıcı, satıcı ve kapanışı yapacak olan acentanın koordinasyonunu sağlayarak yaparlar. Bu kapanışın gerçekleşmesi için taahhüt mektubu ve önceden sabitlediğiniz faiz oranının geçerlilik süresinin bitmemiş olması gerekir.

Kapanışı kimler yapar?

Ülkenin her eyaletinde kapanışı değişik acentalar yapar. Bu bazı eyaletlerde avukatlar, diğerlerinde ise tapu işlemini yapan firmalar olabilir. Hatta bazı eyaletlerde kapanış işlemlerinin emlakçılar tarafından yapıldığına da rastlanabilir.

Kredi teklifindeki şartların yerine getirilmesi
Kapanış öncesinde yapacağınız en doğru hareket, bankanın kredinin onaylandığına ve belli şartlar tamamlandıktan sonra verileceğine dair taahhüt mektubunu iyice incelemek olacaktır. Bu mektupta, bankanın halen sizden beklediği dökümentasyon, faiz oranı ve bu faizin hangi tarihe kadar sabitlendiği gibi birçok detayı bulabilirsiniz. Kredi danışmanı ile başlangıçta konuştuğunuz ve üzerinde anlaştığınız şartlarda herhangi bir değişiklik olup olmadığınız bu mektupta izlemelisiniz. Herhangi bir değişiklik var ise, düzeltilmesini talep etmelisiniz.
Tapu ile ilgili işlemler

Kapanışın hazır olabilmesi için tapu işlemleri yapılmış olmalıdır. Bu işlemlerden ilki tapunun araştırılması olacaktır. Satın alınacak olan evin tapusundaki ipoteklerin araştırılması yapılacak ve tapunun temiz olup olmadığı bir rapor halidne tapuyu sigorta edecek firmaya iletilecektir. Refinans işlemlerinde de aynı işlem yapılır ve krediyi verecek olan finansal kurumu ve evin sahibini garanti altına alacak olan tapu sigortası verilecektir. Tapu üzerinde herhangi bir ipotek tespit edilirse, kapanışta veya öncesinde satıcı/ev sahibi tarafından ödenmesi istenecektir. Kapanış masrafları arasında karşılaşacağınız en yüklü kalem tapu sigortası olacaktır.

Arsanın çapı
Banka zaman zaman alıcıdan arsanın sınırlarını gösteren bir planı isteyebilir. Alıcı tarafından masrafı ödenecek olan bu hizmetin bedeli kapanış masraflarının içinde alıcıdan tahsil edilir. Bu plan ile aslında alıcıyı koruyacak bir önlem alınmaktadır. Alıcı arsaya komşular tarafından yapılmış olan bir tecavüze karşı bilgilenmektedir. Böyle bir tecavüz durumunda alıcı problemi satıcıya bildirecek ve problemin açıklığa kavuşturulması istenecektir.
Ev sahibi sigorta poliçesi
Finansal kurum alıcıdan, kendisini ve bankayı eve gelecek bir zarara karşı koruyacak olan sigorta poliçesi satın almasını ve poliçenin bankaya kapanış öncesinde iletilmesini talep eder. Alınacak olan bu poliçe genelde şu şartları içerir:

→ Kişisel sorumluluk poliçesi, üçüncü şahısların arsanızın içinde bir kazaya karısmaları durumunda sizi korur.
→ Yangın, sel, hırsızlık gibi olaylarda hem malınızı korur, hemde sağlığınıza gelecek zararlardan doğabilecek masrafları karşılar.

Ev sahibi poliçesi için birkaç sigorta firmasından fiyat araştırması yapmak yararlı olur. Banka sizden poliçe rakamını evin yeniden yapılma veya mortgage miktarı kadar tutulmasını talep edecektir. Bazı durumlarda evin halen sigortalı olduğu firma ile görüşüp aynı sigortayı devam ettirmenizde fayda olabilir. Halen çalışmakta olduğunuz sigorta şirketi de size iyi bir fiyat uygulayabilir. Untumayın ki, sigorta araştırmanızda aynen mortgage araştırmanız gibi olmalı, bir sigorta şirketine verdiğiniz bilgilerin diğerine verdiğinizle aynı olmasına dikkat edin.

Sigorta poliçenizi finansal kuruma ilettiğinizde, kurum ödediğiniz primin 12/1’ini aylık mortgage ödemelerinize ekleyecektir. Bunun amacı bir sonraki sene sigorta poliçenizin yenilenme tarihi geldiğinde bankada biriken sigorta ödemelerinizden bir sonraki senenin poliçe masrafının karşılanması içindir.

Ev sahibi garantisi
Yeni inşaatı tamamlanmış bir bina satın alıyorsanız, evin sahibi tarafından yeni inşaa edilen bu evde çıkabilecek ve masrafları bir yıl için karşılayacak olan bir poliçe kapanışta alıcıya verilir. Ayrıca, kapanışta oturum belgesi yani evin bağlı bulunduğu merkezdeki inşaat departmanı tarafından teftişi sonrası yaşamaya elverişli olduğuna dair bir dökümandır. Bu döküman olmadan ev ister yeni olsun ister eski, kapanış gerçekleşmez. Oturum belgesi olmak için satıcı kapanıştan belli bir süre evvel inşaat departmanına başvurur ve evin teftişini ister. Evin çalışması gereken bütün teknik sistemini ve çıkaracağı masrafları bir sene için karşılayan bu poliçeler son senelerde eski evler içinde verilmeye başlamıştır.
Evin alıcı tarafından son teftişi
Yapılan satış sözlemesindeki bir maddenin evin kapanıştan 24 saat evvel alıcı tarafından teftiş edileceğini belirtmelidir. Böylelikle satın aldığınız evin boşaltığını ve temiz bir şekilde size teslim edildiğinden emin olacaksınızdır. Daha önceden anlaşıldığı gibi, evde bırakılacak bezay eşyaların durumunu, evde yapılması gereken değişiklik ve tamiratları kontrol edebilirsiniz. Bu ev teftişlerinde sizi temsil eden emlakcının sizinle beraber olması doğaldır.

Kontrat sonrası görüşmelerde ve teknik teftiş sonucunda yapılması öngörülen tamiratların yapıldığını görmek açısından bu teftiş son şansınızdır. Zira bir daha eve girip kontrol etme imkanınız olmayacaktır. Bu teftiş sonrasında evin son işlemleri için kapanış masasına oturacaksınızdır. Son teftişiniz sırasında yapılan kontrat ve anlaşmalar dahilinde sözü verilen tamirat veya değişiklikler yapılmadıysa, avukatınız vasıtası ile bu problemleri satıcının dikkatine getirmelisiniz. Bu aşamada ya satış işlemini erteleme veya kapanış esnasında yapılacak ilave bir anlaşma ile bir miktar paranın avukatın korumalı banka hesabında kalması ve tamiratı kapanış sonrasında kendiniz yolunu seçebilirsiniz.

Bu son tefişi evin satıcısı ile birarada yapabilirseniz aslında en idealini yapmış olursunuz. Zira satıcı size pratik olarak evin,
→ Ana su ve gaz vanalarının yerini
→ Kaloriferin acil kapama düğmesinin yerini
→ Isı termostatının yerini
→ Elektrik sigortalarının kutusunu
gösterebilir. Satıcı ayrıca ev hakkında bilmeyi istediğiniz ufak tefekte olsa, size ileride gerekli olacak bütün ayrıntıları aktarabilir. Evin alarmı var ise kullanımı ve firma bilgileri ile kodlarını size vermelidir. Geçmişte herhangi geniş anlamlı tamirat yapıldı ise, planları ve izinleri ile tamiratı yapan firmaların bilgileri, mazot ile ısınıyorsa mazotu getiren firmanın telefon numaraları ile mazot deposu yerin altında olan tanklar için verilen sigortanın kopyasını almanız gelecekte size fayda sağlayacaktır.
En son kapanış masrafları tahmini
Geçmiş dönemlerde alıcıların kapanış masalarında toplam faturanın neticesini öğrendiklerini ve bazen de sürpriz sonuçlarla karşılaştıklarını biliyor muydunuz? Şimdi ise kapanış gününden bir gün önce finansal kurumlar kendilerine ait masrafları kapanışı yapacak olan acentaya bildirmekte ve bu acentalar kendi masraflarını da bu rakamın üzerine eklemek sureti ile toplam kapanış masrafını alıcılara bildirmektedirler. Bu masraflar ve çıkan kredi ile daha önceden verilen avans miktarıda göz önünde tutularak alıcıdan kapanış masasına ne kadarlık bir çek getirmesi gerektiği bildirilir. Bu çekin, çeki aldığınız banka tarafından garantili hale getirilmiş olması gerekir. Şahsi çekiniz kabul edilmez.
Kapanış günü-büyük gün!
ABD’nin her eyaletinde kapanış değişik alışkanlıklarda yapılır. Bazı bölgelerde alıcı ve satıcının avukatı bu kapanışı yapar ve emlakcılarda kapanışta hazır bulunurlar. Bazı eyaletlerde ise bu kapanış tapu işlemi yapan firmalar tarfından gerçekleştirilir. Ancak ki, en doğrusunun bu işten anlayan ve o eyalette iş yapmak için lisanslı olan bir avukat tarafından yapılmasıdır.

Kapanış masasında bir dizi dökümana imza atamanız gerekecektir. Şimdi size bu dökümanların neler olduğunu anlatmaya çalışacağız.

HUD-1 kapanış raporu
Federal kanunlar çerçevesinde doldurulması gereken bu dökümanda alıcının ve satıcının masrafları kalemler halinde listelenir ve kapanışta alıcı ve satıcı tarafından imzalanması gerekir. Kapanış dökümanlarının içinde en önemlilerinden biridir ve birçok vergi muamelesi için gerekecektir. Bu dökümanın bir kopyasını kitabımız içinde bulabilirsiniz.

TIL raporu-Aylık ödemelerin dökümü
Kısaca TIL denilen ve alacağınız kredinin faizi ve masrafları katılarak yapılan hesaplamarının yanında aylık ödemelerinizi gösteren dökümandır. Bu döküman kredi başvurusu yapıldıktan sonra iç gün içersinde tüketiciye gönderilmesi kanun nezdinde zorunludur.
Size başvurunuz esnasında söz verilen faiz oranı ile TIL üzerinde görünen APR diye adlandırılan rakamların birbirinden farklı olması normaldir ve zaman zaman borçlunun tereddüt etmesine nedn olabilir. APR rakamı, faiz oranının üzerine alacağınız kredinin masraflarını da eklemek sureti ile hesaplanmış yıllık faiz oranıdır. Bu iki rakam, yani APR ve kredinin faiz oranı arasındaki ufak farklılıklar anlaşılabilir ve kabul edilebilir. Ancak ki, bu iki rakam arasındaki büyük farklılık, kapanış masraflarınızın dökümünü tekrar gözden geçirmenizi gerekli kılar. TIL denilen dökümanda kullanılan masrafların listesi GFE, yani Good Faith Estimate denilen İyi niyet tahmini denilen masrafların listesinin gösterdiği masraf listesi ile uyuşmalıdır.

Senet
İmzalayacağınız senet, yani “the note”, aldığınız krediyi ne şartlarda geri ödeyeceğinizi gösterir. Aldığınız kredinin aylık ödemlerinin miktarı, hangi süre ile ödemeniz gerektiği ve nereye ödeyeceğiniz anlatılır. Senet ödemenin zamanında yapılmadığında ne türde bir yaptırımla karşı karşıya kalacağınızı, krediyi veren bankanın haberi olmadan bu evi satamayacağınıza dair hükümleri sıralar.

Mortgage
Mortgage denilen döküman, imzalanan senedi garanti altına alan ve tapunun sahipliliğini detaylandıran kanuni anlaşmadır. Bu anlaşmaya maliklik hakkı borçluya ait olmakla beraber, krediyi veren finansal kurumunda kısmi sahipliliği bulunmaktadır.
Mortgage, senette belirtilen şartları tekrar eder ve kredinin ne zaman geri ödeneceğini belirtir. Kredinin ana para ve faizi ile birlikte sigorta primlerininde zamanında ödenmesi gerekliliğini ortaya koyar.
Kredinin aylık ödemelerinin zamanında ödenmemesi durumunda, kurum paranın tamamının geri ödenmesini talep edebilir. Bu talep yerine getirilmediği takdirde, kurum binayı satışa sunmak yolu ile kredinin tamamı, faizi ve satış için yapılan masraflarını satıştan doğan gelirden tahsil eder.

Tapu
Evin sahipliliğinin transferini sağlayan dökümandır. Satıcı kendi sahipliliğini ispatlayan ve noter tarafından tasdiklenmiş olan kopyasını kapanışa getirmesi gerekir. Alıcı daha önceden tapu üzerinde kimin isimlerinin olması gerektiği kapanış acentasına bildirir ve tapu hazırlanır.

Bankaya ödenecek masraflar
Kredi orijinasyon ücreti
Kredinin onaylanması sürecindeki hizmetlerin bedeli olarak genelde kredi miktarı üzerinden belli bir oranda talep edilen ücrettir.

Kredi indirim puanı
Kredi faizini aşağıya düşürmek için borçluya faturalanan ve kredinin belli bir yüzdesi olarak faturalandırılan miktardır.

Değerleme ücreti
Banka tarafından verilecek krediye karşılık bir garanti olacak binanın değerini gösterir rapordur. Değerleme uzmanına başvuru esnasında direk olarak ödenebileceği gibi, kapanış masrafları ile beraber tahsil edilebilir.

Kredi raporu ücreti
Başvurunuzun kararını vermek için gerekecek olan bu raporu yapan firmaya ödenecek olan ücrettir. Banka tarafından tahsil edilir ve raporu veren firmaya iletilir.

Başvuru ücreti
Bankalar yaptığınız kredi başvurusunun onaylanması için yapılacak olan işlemler için harcadıkları zaman ve işcilik ücretini başvuru ücreti veya orijinasyon ücreti adı altında faturalarlar.

Sel riski kontrolü
Binaların sel bölgelerinde olup olmadığına dair yapılan araştırmadır. Sel bölgesinde bulunan binalarda ayrıca sel riski sigorta poliçesi talep edilir.

Önden ödenmesi gerekenler
Finansal kurumlar bazı harcamaların peşinen ödenmesini talep ederler.

Faiz
Kapanışı yaptığınız günden itibaren ayın sonuna kadar olan gün sayısı, hesaplanan günlük faiz ile çarpılır. Bu miktarı kapanışta ödenmeniz istenir. Bir örnekle bu hesabı açıklamaya çalışalım: Diyelimki Ocak ayının 21’inde kapanışı yaptınız. Günlük faizinizin de 50USD olduğunu varsayalım. Ocak ayının sonuna kadar kalan gün sayısı 10 dur. Banka sizden 10 günlük faiz ödemesini yani 500USD’ı kapanışta ödemenizi ister. Bu durumda bir sonraki ödeme periodunuz Şubay ayı mortgage ödemeniz için Mart 1 olacaktır.

Mortgage sigorta primi
Devletin desteklediği programlarda %20 ve aşağısında bir ön ödeme yapıyorsanız mortgage sigortası almanız gerektiğini daha önceden anlatmıştık. Bu programlar bir senelik sigorta primini kapanışta ödemenizi gerektirir. Ancak ki, bankaların verdiği krediler için gerekecek olan özel mortgage sigortasında bu primler aylık ödemenize katılır ve peşin ödeme gerektirmez.

Vergi rezervleri
Bankalar vergilerinizin zamanında ödendiğinden emin olmak isterler. Bunun için senelik verginizin bir aya düşen miktarını bulup üç aylık bir rezervi bankadaki hesaba sonradan yatırılmak üzere sizden alırlar. Vergi ve sigorta rezervleri eyaletlere göre değişiklikler gösterebilir.

Tapunun araştırılma ve sigortası
Tapu ve üzerindeki ipoteklerin araştırılması için yapılan harcamadır. Tapu firması araştırmasını yaptıktan sonra sizin için tapu sigortası yapan bir firmadan sizi, yani ev sahibini ve parayı veren kurumu koruyan sigorta poliçesinin ücretini alıcıya yansıtır.

Kayıt ücretleri
Alınan mortgage ve imzalanan senetlerin tapuya kayıtlarını yapan firmanın fatura ettiği harcamadır.

Yeni evinizin anahtarlarını almanın zamanı...
İmzaları attıktan sonra sıra ev anahtalarının size teslimine gelmiştir. Birçok emlakcı satıcıların birçok kez anahtarları kapanışa getirmeyi unuttuklarını bildirmişlerdir. Emlakçınıza satıcının anahtarları untumaması için aramasını söylemeniz pekde yanlış bir davranış olmaz.

Özet
Bu bölüm sizi mortgage başvurusu ve nasıl onaylandığı konusunda kısaca bilgilendirdi. Sizi nelerin beklediğini bildiğiniz sürece ve bu konuda bir miktar bilinçli olduğunuz takdirde, normalde stresli bir süreç olarak tarif edilen satın alma kolayca atlatılabilir. Kapanışa hazır olmak için şu adımları atmanız gerekir. Kapanış tarihinin saptanması, kapanış acentasının seçilmesi, kredi şartlarının hazırlanıp tamamlanması, kredi taahhüt mektubu ve analizi, tapu araştırmalarının yapılması, arsanın çapının çizilmesi, ev sahibi sigortası, son gün teftişi ve kapanış günü. Kapanış günü kredi dökümanlarının imzalanması, kapanış masrafları ve geri kalan ön ödemenin yapılması ve yeni evinizin anahtarlarını alışınız. Bu andan itibaren sizin göreviniz, aldığınız krediyi ödemek ve evinizin bakımını aksatmamaktır. Bu son bölümde, yeni bir ev sahibi olarak sorumluluklarınız ve yaşanabilecek keyifleri anlatmaya çalışacağız.
 
 
« Return
© 2006 Worldwide Real Estate Services LLC. Her Hakkı Saklıdır.
Gizlilik Politikası | Kullanım Hakları | İletişim
Eniyi Mortgage. All right reserved. Powered by: tulieservices