Bu bölümde finasman kaynaklarına nasıl ulaşacağınızı anlatarak başlıyacağız. Finansal kuruluşları ve önerdiklerini nasıl karşılaştırmanız gerektiği konusunda yorumlar yapacağız. Kredi başvurunuzun hangi işlemler sonucunda onaylanacağı, onaylanmazsa alternatif imkanlarınızın neler olabileceği konusunda bilgi vermeye çalışacağız.

En iyi eve kredisini aramak ve bulmak hiçte göründüğü kadar kolay bir iş değildir. Fakat ev satın almak için kredisine ihtiyacınız var ise, bu araştırmayı yapmadan da mesafe katedemezsiniz. Belki ev arayışına girmeden önce bir miktar araştırma yapmış ve hatta bankalar ile konuşmak sureti ile ön önay mektubunu almış olabilirsiniz. Kredi raporunuz ve skorlarınız hakkında bilginiz var ise, ne türde dökümanları toplamanız gerektiğini biliyorsanız ve temin edebileceğiniz konusunda bir tereddütünüz yoksa, ev aramaya başlayabilirsiniz demek çok yanlış olmaz.

Bu araştırmanın başlarında alıcıların karşılaştıkları en önemli zorluk ne tür bir ev kredisi almayım sorusunun cevabını bulmakta. Bir evde çok uzun seneler oturacaksanız, alacağınız sabit faizli programın mümkün olan en düşük orandan bulmaya çalışmalısınız. Ancak ki, iki-üç sene bir evde kalacağınızı düşünüyorsanız o zaman programın ön ödeme cezası olup olmadığı ve kapanış masrafları üzerinde daha fazla düşünmelisiniz.

Eviniz bulduğunuz ve kontrata girdiğiniz andan itibaren nasıl bir ev kredisi alacağınızı biliyor olmanız gerekir. Alacağınız ev kredisi programını biliyorsunuz diyelim. Hangi finansal kurum o program için ne tür bir faiz oranı uygulamakta ve bu krediyi işleme sokmak için ne tür masrafları öngördüğünü bilmek gerekir. Bankaların hepsinin vereceği değişik bilgiler konusunda hem şaşıracak hemde bir miktar kafanız karışacaktır. Sonunda bu araştırmanızın ne kadar yerinde olduğu konusunda kendiniz ikna olacaksınızdır.

Ev kredisi için sıralayabileceğimiz kaynaklar şu şekildedir:
→ Ticari bankalar
→ Kredi birlikleri
→ Mortgage firmaları
→ Kredi sendikaları
→ Finansal kurumlar
→ Aracı mortgage komisyoncuları

Halen ilişkiniz olan bir finansal kurum ile bu araştırmanıza başlamanız doğru olabilir. Bu kuruma telefon açın ve istediğiniz türde ev kredisi için şartlarını öğrenin. Halen müşterisi olduğunuzu ve onlarla çalışırsanız bir avantajınızın olup olmayacağınızı sorun. Çalıştığınız işyeri aracılığı ile bir kredi sendikasına üye iseniz mortgage verip vermediklerini öğrenin. Dostlarınızdan referanslar almaya çalışın ve yakın zamanda çalıştıkları mortgage danışmanları var ise, bilgilerini alın ve şrtşbata geçmeye çalışın.

Telefon ile araştırma
Elinizde finansal kurumaların telfon numaraları var ise, arayın. Unutmayın, elmayı elma ile karşılaştırmanız gerekir. Almayı düşündüğünüz ev kredisi ürünü için fiyatlandırma isteyin. Konuştuğunuz bütün aracılardan aynı kriterlerle faiz oranı vermesini isteyin. Aracılar, ilk konuşmada ilginizi çekmek amacı ile düşük faiz oranı verme eğilimindedirler. Bu ilk konuşmalarda maddş herhangi bir taahüde girmekten, kredi kartı munaranızı vermekten çekinmelisiniz.

Internetten araştırma
Büyüyen miktarda finansal kurumlar mortgage ile ilgili bilgileri ınternet üzerinden bilginize sunmaktadırlar. Hatta web üzerinden başvurunuzu bile yapabilirsiniz. Unutmayın ki, web üzerinden başvuru yapmakla, bir yetkili ile direk olarak başvuru yapmak arasında pek bir fark yoktur. Araştırma amaçlı olarak yapacağınız bu baçvurulardan kaçınmanızı tavsiye ederiz. Bu türde başvurular belli bir miktarı aşar veya başvuru yaptığınız finansal kurum sigorta numaranızı diğer kurumlara iletirse, kredi skorunuz bundan zarar görebilir. Sosyal sigortalar numaranızı istemeden size faiz oranı verecek web sitelerini tercih edin ve mümkün olduğu kadar doğru bilgiler verin.

Kredi şartlarını araştırma aşamasında aynen ev aramasında olduğu gibi, bir noktadan sonra kafanız karışmaya başlayabilir. Bunun için formlarımızdan 8 numaralı formumuzu kullanabilirsiniz. Bu formun kopyalarını yapın ve her konuştuğunuz kurum için bir adet doldurun.

Mortgage terimleri
Formumuzu ve içerdiği terimleri anlamanız amacı ile bu bölümde bir miktar daha mortgage terimleri üzerinde duracağız.

Piyasadaki mortgage çeşitleri
Konuşacağınız mortgage danışmanına ne türde bir bir kredi aradığınızı bildirin. Mesela, %5’lik bir ön ödeme yapacaksanız, LTV %95 30 fixed mortgage, (LTV: loan to value, yani alacağınız kredinin değerine oranı), veya %10 ön ödeme ile değişken faizli bir ürün almayı düşünüyorsanız, LTV %10 Arm mortgage diye tarif edin. Ve bütün konuştuğunuz danışmanlara aynı soruyu sorunuz. Sizi yönlendirmelerine izin vermeyin. Devlet destekli programlara yöneliyorsanız, FHA veya 100% financing yapıp yapmadıklarını sorun.

Faiz oranı
Kurumlar faiz oranlarını sık sık hatta günlük olarak değiştirirler. Bu kurumlar her ürün için değişik faiz oranı önenirler. İkincil piyasa denilen ve mortgage dosyalarına yatırım yapan yatırımcıların durumu, uzun vadeli bonoların faüz oranlarıi enflasyon oranı faiz oranlarına etki yapar. Ekonominin genel durumu faiz oranlarının aşağı ve yukarı doğru hareket etsinde önemli bir faktördür.

Originasyon ücreti
Bankalar ve finansal kurumlar verecekleri kredi için yaptıkları işlem başına bir ücret talep edebilirler. Genellikle alınacak olan kredi miktarının belli bir oranına denk gelen bu ücrete “point” yani puan adı ile anılır. Örnek vermemiz gerekirse 100.000 USD’lık bir kredide 1 originasyon ücreti kredinin %1’i, yani 1.000 USD olacaktır.

Fazladan bir puan almakla faiz oranınızı aşağı düşürebilirsiniz
Buna finans piyasasında faiz oranını satın almak denir. Bu metodda, kredinin toplamı üzerinden ödeyeceğiniz puanlarla daha düşük bir faiz oranı talep edebilirsiniz. Örnek: Size 7% faiz oranı veren mortgage danışmanına şu soruyu sorabilirsiniz. 1 puan ve 2 puan extradan ödeme yaparsam faiz oranım ne olur? Bu durumda alacapınzı cevap yaklaşık olarak şöyle olur. 1 puan öderseniz 6.75%, 2 puan öderseniz 6.375%. Ödediğiniz bu fazladan para ile ne kadar daha az bir aylık ödeme yapılacağını sorunuz. Puan için vereceğiniz parayı bu aylık farka bölünüz. Kaç ayda bu masrafın kendini amorti edeceğini bulacaksınız. Şimdi sıra kararda: bu parayı harcamaya değer mi?

Yıllık yüzdelik oranı (APR)
APR ve faiz oranı arasındaki anlam farkı birçok tüketici tarafından karıştırılmaktadır. Hatta bilinmemektedir. Faiz oranı, borç aldığınız paraya yıllar içersinde uygulanacak olan faiz oranıdır. Bu oranın değişime kriterleri başlangıçta imzalanan borç senedinde belirlenmiştir. APR ise, borç olarak alınan paranın ilk senelik maliyetini gösteren orandır. Yani, ilk seneki maliyeti dediğimizde, kapanış masrafları ve o sene ödeyeceğiniz faiz rakamlarıdır.

Vadenin uzunluğu
Ev kredisi piyasasındaki en alışılmış vadeler 15-30 senedir. Ancak ki, son senelerde bazı finansal kurumlar bu vadeleri 40 hatta 50 seneye çıkarmışlardır. Vadenin uzaması borcun ödenmesini daha uzun yıllara yaydığından, vade arttıkça aylık ödeme miktarı da düşer. Aylık ödeme düştükçe, kredinin onaylanma ihtimalide artar. Zira daha düşük aylık ödeme için daha az bir aylık gelir aranır.

Özel mortgage sigortası (PMI)
Eğer ki, bu türde bir sigorta almanız gerekiyor denilirse, danışnanınıza bunun senelik ve aylık ödemesinin ne olduğunu sorunuz. Bazı finansal kurumlar sigortanın primini senelik ödemelerinize katarak bu konuda kolaylık sağlıyabilirler. FHA yani devlet destekli/garantili krediler de Mortgage Sigortası Primi (PMI) gerektirebilir. Bu türde sigortaların ilk yıllık primi kredinin içine katılabilir.

Evinizin değeri attığında mortgage sigortasını iptal edebilirsiniz
Evinizin değeri arttıkça, evin borcu ile değeri arasındaki farka evin içindeki varlığınzı denir. Evinizin borcunun ile değerine oranı %80’lere vardığında sigortanın iptali için harekete geçebilirsiniz. Federal kanunlara göre PMI sigortası, borcunuz satın alma fiyatının %78’ine geldiğinde ödemelerinizi zamanında yaptıysanız otomatikman iptal olur. Ya hızla yükselen ev değerlerinin olduğu piyasalarda. (Mortgaga sigortası hakkında detaylar için ınternet kaynaklarımza bakınız)

Faizin sabitlenmesi
Finansal kurumlara faiz oranlarını öğrenmek için telefon açtığınızda size o günkü faiz oranlarını söyleyeceklerdir. Bu faiz oranı resmi bir başvuru yapıpta kurum tarafından sabitlenmedikçe, bir sonraki gün için geçerli olmayacaktır. Bazı kurumlar başvurunuzu faizi sabitlemeden yani yüzer faiz oranı dediğimiz bir metodla alırlar. Faiz oranı siz ne zaman isterseniz o zaman sabitlenir. Banka faizi sizin istediğiniz zaman dilimi için sabitler ve bu sürenin sonuna kadar bunu tutar. Vadenin uzaması faiz oranının daha yüksekten verilmesine neden olur. Vadenin kısalması her ne kadar daha düşük faiz oranı almanızı sağlasada, kısa dönemde kapanış olmaz ise bu faiz oranını kaybedersiniz.
Faizin sabitlenmesinden sonra size bu işlemi kağıt üzerinde gösteren bir anlaşma banka tarafından yollanır. Buna faizin sabitlenme anlaşması denir ve başvuru dökümanlarından biridir.

Ön ödeme cezası
Aldığınzı krediyi belli bir vadeden önce geri ödemeyeceğiniz konusunda bir taahhüt verebilirseniz, ön ödeme cezası olan bir programa girebilirsiniz. Bu türde krediler size daha düşük faiz oranı uyguladıklarında, ön ödeme cezasının bitimine kadar borcun ödenmesini olanaksız kılarlar. Vadesinden önce ödenen borçlar için, gene borç senedinde önceden belirlenen miktarda ücreti ödemek zorunda kalırsınız. ABD ortalamasında alınan her kredi 7 sene içersinde ya refinans yada evin satılmasından dolayı geri ödenmektedir.

Korumalı hesaba para yatırmak
Finansal kurum kapanışta evi satın alan kişiden iç aylık vergi ve sigorta miktarı korumalı bir hesaba yatırmasını talep eder. Evin vergisi ve sigortası zamanı geldiğinde bu hesaptan banka tarafından ödenir. Banka borçludan her ay vergi ve sigortanın aylık miktarını tahsil etmeye devam eder. Ön ödeme miktarının fazla olduğu durumlarda banka istisna yapar ve bu ödemelerin evin sahibi tarafından yapılmasına izin verir.

Kapanış masrafları
Satın alma işlemlerinde bankaların kontrolünde olan masraflar kadar, üçüncü şahıslara yaptırılan işler dolayısı ile ortaya çıkan masraflarda vardır. Araştırmanızı yaparken finansal kuruma bu masraflar için size faturalayacakları masrafların listesini yazılı olarak yollamalarını söyleyebilirsiniz. Sizi ciddiye alacak olan yetkili bu dökümanı hazırlayıp size yollayacaktır. Kapanıi masraflarını şu şekilde özetleyebiliriz: Başvuru ücreti, kredi raporu, originasyon ve avukat ücreti, gayrimenkul değerleme, arsanın çapı, tapu araştırması, tapu sigortası, banka avukatı, sel bölgesi araştırması, borç senetlerinin tapuya kaydı, banka hizmet ücreti

Giriş (İlk) faiz oranı
Bazı bankalar başlangıç faiz oranlarının çok düşük olacağı bir takım programlarla borçluların dikkatini çekmeye çalışırlar. Bu türde programlara ilgi gösterirken dikkatli olmak gerekir. Zira bu tür programlar belli bir dönem giriş faiz oranı uyguladıktan sonra gerçek faiz oranına dönerler. Gerçek faiz oranı bir anda aylık ödemelerinizi çok yukarılara çekebilir. Zor durumda kalabilirsiniz. Değişken faizli programları bu türde programlara tercih edebilirsiniz. Düşük giriş faizli programları daha çok yenileme inşaatı yapan veya evi elinde çok kısa zaman tutacak alıcıların tercih etmesi daha doğaldır.

Değişken faizli programın faiz değişimi
Kısaca Arm diye tanımladığımız değişken faizli kredilerin vade sonunda faiz oranlarının nasıl değişeceği borç senedinde tanımlanır. Genellikle bu türde programlarda faizler değişim tarihinde bir sonraki sene için en fazla 2%, vadenin tümü içinse en fazla 5% yükselir veya alçalabilir. Yani, 6%’dan aldığınız 30 senelik bir kredinin faizi 30 sene içersinde en fazla 11%’ye çıkabilir.

Finansal indeks ve marjlar
Değişken faizli krediler ve ikincil kredi (Home equity) diye isimlendirebileceğimiz varlik kredileri bazı indekslere bağlı olarak fiyatlandırılırlar. Bunlardan en öne çıkanları ABD merkez bankasının belirlediği piyasa faiz oranı ile Londra piyasalarında kullanılan LIBOR’dur. Borçlunun kriterlere uygunluğuna göre bu indekslerin üzerine belli bir oranda kar marjı koyan bankalar marjları sabit tutar ve indeksler değiştikçe bunu borçluya aksettirirler. Bankalar ikincil krediler için piyasa faizini, değişken krediler içinse LIBOR indeksini kullanırlar.

İnternet üzerinden veya telefon yoluyla finansal kurumların danışmanları ile konuştuğunuzu farzedelim. Hepsi size değişik formülasyonlar önereceklerdir. Biri daha düşük faiz verebilir, fakat puan ödemenizi isteyebilir, diğeri ise daha yüksek faiz ancak çok uygun kapanış masraf bütçesi. Bir diğeri de, aynı faiz oranını daha uzun süre ücretsiz olarak sabitleyebileceğini beyan eder. Bunlarda hangisi sizin aradığınıza daha yakın? Bunun kararını vermek, hangi kredi danışmanı ile daha uyumlu çalışacağınızı tespit etmek bilginiz, tecrübeniz ve hislerinizin ışığında size kalacak.
Şimdi yapacağınız başvuruyu gerçekleştirmek. Başvuru için birkaç seçeneğiniz olacaktır. Teknolojinin sunduğu imkanlardan yararlanmak ve zamandan tasarruf etmek isterseniz, başvurunuzu telefon veya ınternet üzerinden yapabilirsiniz. Kurum ve danışmanı daha iyi tanımak isterseniz, kendilerinden randevu talep edip ofislerini ziyaret edebilirsiniz.

Banka veya finansal kurum ile görüşmeye giderken, yanınıza bazı dökümanları almanız size vakit kazandırabilir. Yanınızda eğer olacaksa borç senedine imza atacak diğer kişinin de bulunması faydalı olur.
Yanınızda var ise götürülmesi gerekli evrak listesi şudur:
→ Satın alma için doldurulan kontrat
→ Son iki aylık banka ekstreleri (iki aylık)
→ Maaş çekleriniz (30 günü kapsayacak şekilde)
→ Şirketiniz var ise, son iki senelik vergş bildirimleriniz (Beyan üzerine gelir beyanı programlarında, muhasebeci mektubu)
→ Üzerinize herhangi bir mortgage var ise, aylık ödme kuponu.

Yeterlilik
Birinci bölümde yazdığımzı gibi, mortgage danışmanı sizin bu yeni borca uygunluğunuzu birkaç yönden ölçmeye çalışacaktır. Yani, öncelikle alacağınız ev kredisi ödemesinin aylık kazancınızın %30-%35 arasında olup olmadığı konusunda araştırma yapmak amacı ile sorular soracaktır. Diğer bir yeterlilik kriteri de, yeni kredi ve kredi raporunuzda görünen minimum aylık ödemelerin toplamının aylık gelirinize oranının %45-%50’yi aşmadığını tespit etmeye çalışacaktır.

Kredi raporunuzun dört c’si
İngilizce olarak dört terim üzerinde yoğunlaşacak olan bu mülakat sonrasında başvuru formunu danışmanın yardımı ile doldurabilirsiniz. Bu dört terim: capacity, credit history, capital ve colleteral’dır.

Capacity: (Kapasite) Borcunuzu geri ödeyebilecek misiniz? Bunu tespit amacı ile danışman size sorular soracaktır. Ne iş yaptığınızin, aynı işyerinde ne süredir çalıştığınızın ve ne kadar kazandığınızın cevaplarını isteyeceklerdir. Genelde bütün banka kriterleri son iki senelik çalışma geçmişinizi bilmek ister. Gelirin tespitinden sonra, kredinize bakmak sureti ile ne kadar borcunuzun olduğu ve aylık ödemelerini göreceklerdir.

Credit history: (kredi geçmişiniz) Borcunuzu geri ödeyecek misiniz? Finansal kurumlar kredinizdeki alışkanlıklarınızı yani borcunuzun miktarını, zamanında ödeme yapıp yapmadığınızı, ne sıklıkta borçlandığınızı bileceklerdir.

Capital: (Kapital) Ön ödeme ve kapanış masraflarınız için yeterince kaynağınız var mı? Bir yakınınızdan hibe olarak nakit almanız gerekir mi? Kapanış yapıldıktan sonra birkaç aylık kredi taksidini ödeyecek kaynaklarınızın durumu nasıl? Banka dökümanlarınızın bu kaynakları gösteriyor olması gerekir.

Colleteral: (teminat) Eğer aldığınız krediyi ödeyemezseniz, karşılığında finansal kurum kendini nasıl koruyacak? Bu amaçla finansal kurumlar satın alınan gayrimenkulün verilen krediyi karşılayacağından emin olmak isterler.

Diğer detaylar
Birçok banka başvurunuzu yaptığınız anda sizden kredi raporu ve değerleme için ücret talep ederler. Bu avans geri ödenmesi mümkün olmaz. Bu avansı vermeden önce, yanlış anlaşılmaları önlemek için başvurduğunuz kredinin şartlarını iyice anladığınızdan emin olun. Beyan ettiğiniz her türlü bilgiyi ispat etmeniz gerekir. Aksi takdirde başvurunuz onaylanmayabilir. Her ne kadar onaylanmama durumunda ev için verdiğiniz ön ödeme miktarını geri alma imkanına sahip olsanızda, zaman ve para kaybetmemeniz için danışmanı anladığınızdan emin olmalısınız.

Otomatik onay
Her ne kadar direk kendi fonlarından borç veren bankalar başvuruların onayları için kendi insiyatiflerini kullansalarda, piyasadaki birçok finansal kurum başvurunun onayı için Fannie Mae ve Freddie Mac denilen devlet kurumlarından yardım alır. Bilgisayara verilen bilgiler bu iki kurumun bilgisayarına aktarılır ve kriterlere uygun olup olmadığı konusunda bir cevap alır. Tavsiye niteliğindeki bu cevaplarda, kredinin onaylanması için gereken dökümanların listeside verilir.

Otomatik onayın faydaları nelerdir?
Eski dönemlerde otomatik olarak çalışmayan bu karar mekanizması, internetin yaygınlaşması ile tüm finans piyasasında kullanılmaya başlamıştır. Böylelikle, kredi onay kararları çok daha hızlı ve adil olarak alınmaya başlanmıştır. Daha adil bir onay sistemine kavuşan finans piyasası daha çok başvuruyu ele alma imkanına sahip olmuştur. Bir seri kredi kartına sahip olan borçlu, aynı zamanda tuturı yüksek borç miktarlarına ulaşmış olabilir ve ön ödeme miktarını en düşük seviyede tutuyor olabilir. Otomatik karar mekanizması bu borçlunun kredi başvuru kararını bütün yönlerini dikkate alarak çok hızlı bir şekilde sonuçlandırır. Elle yapılan onaylamalada risk faktörlerinin hepsi aynı anda adil olarak değerlendirilenemez.

Faiz oranının sabitlenmesi

Faiz oranlarının bilhassa yukarıya doğru hareket ettiği dönemlerde faiz oranınızın sabitlenmesini talep etmeniz doğrudur. Mülakatınız esnasında size verilebilecek olan faiz oranını öğrenin ve bunun sabitlenip sabitlenemeyeceğini sorun. Hangi şartlarda sabitleneceğini öğrenin. Bunun için puan ödemeniz gerekiyor mu, sorun. Sabitlenmesi yönünde bir karar alırsanız, bunun karşılığında gerekli dökümanı (rate lock-in agreement) talep edin.

Tahmini kapanış masrafları

Finansal kurumlar kanunen başvurunuzu takiben üç gün içersinde gerekli dökümanları size iletmekle yükümlüdürler. Bu dökümanların içinde tahmini kapanış masraflarınız gösteren bir listede (good faıth estimate) olacaktır. Kapanış masraflarını bir sonraki bölümümüzde detaylandırmaya çalışacağız.

Onay sürecinin hızlandırılması

Finansal kurumun onay süreci içersinde sizden talep edebileceği dökümanları vakit kaybetmeden iletmeye çalışın. Unutmayın ki, kurumların onay departmanlarında sizinki gibi onaylanmayı bekleyen çok sayıda dosya vardır. Başvuru sonrasında belli aralıklarla finansal kurumun temsilcisini, hatta iletişim imkanınız var ise onay departmanı elemanlarını arayıp bir problem olup olmadığını öğrenmeye çalışın.

Gayrimenkulün değerlemesi

Finansal kurum başvuru sonrasında ödemesini sizden tahsil ettiği evin değerleme raporunun siparişini verir. Bu konuda lisanslı bir değerlemeci evin değerini belirlemek için çalışmasını yapar. Bu değerleme raporunun vereceği rakam üzerinden belli bir orana kadar borçlanacaksınızdır. Kredi satın alma için veriliyorsa, evin değeri kontratta gösterilen satış rakamı kadar çıkmalıdır. Zira kontrata göre ön ödeme miktarı belirlenmiş ve o kontrat rakamına göre kredi miktarına başvurulmuştur. Değerleme kontratta gösterilen satış miktarı kadar verilmez ise, aradaki farkı cebinizden ödeme ihtimali ile karşı karşıya kalabilirsiniz. Kontratınızda satın almanın değerlemeye şartlandırılması sizin için tekrardan pazarlık yapma imkanıdır. Herhangi bir pazarlığa yanaşılmazsa, kontrattan çekilmehakkınız doğar.

Kredi raporunuz
Vereceğiniz yetki ile finansal kurum kredi raporunuzun siparişini verir. Kredi bürolarındaki bilgilerinizde geçmiş performansınız detayına kadar vardır. Daha önceden raporunuzun kopyasını edinmişseniz, raporunuzdaki bilgiler sizi şaşırtmayacaktır. Her iki-üç ayda bir kredi raporunuzun kopyasını edinmenizi ve bilgilerin doğru olup olmadığını kontrol etmenizi kuvvetle tavsiye ediyoruz. Çok sık kredinize bakılmadıkça skorlarınız etkilenmeyecektir.
Kredi raporunuzu negatif etkileyen unsurlar var ise, bunun için açıklama vermeniz talep edilebilir. Hatta, herhangi bir bilginin yanlış olduğuna dair elinizdeki kanıtı finansal kuruma sunduğunuzda, o yanlış bilgi karar aşamasında dikkate alınmayabilir.

Taahhüt mektubu (commitment letter)
Kredi başvurunuz onaylandıktan ve evin kontrat bedeli değerleme raporu ile teyid edildikten sonra, kurum bir taahhüt mektubu ile resmi kredi önerisini borçlanacak kişiye yapar. Bu mektupta, kredi miktarı, ne süre için ve ne şartlarda önerildiği, puan ödemesi varsa miktarı, yıllık faiz oranı gibi kredi ile ilgili bütün detaylar vardır. Bu kredinin sonuçlanması için gereken ve halen dosyada tamamlanmamış dökümentasyonun listesi de taahhüt mektubunda listelenir. Mektubun geçerliliği belli bir süre için olup, tarafınızdan imzalanarak kabul edilmesi gerekir.

Kredi başvurunuz reddedilirse
Hali ile başvurunuzun reddedilmesi durumu pek hoş bir duygu olmayacaktır. Bu bugün itibari ile size kredi verilemez demektir. Ancak ki, problemlerin bilinci ile ileride çözümleri üretebilir ve tekrar girişimde bulunabilirsiniz. Kredi başvurunuzun reddedilmesi hiçbir şekilde kayıtlara geçmez, afişe edilmez.
Red mektubunuz ile kotrattan bir problem olmadan uzaklaşabilir, avansınızın geri verilmesini talep edebilirsiniz.

Başvurunun red nedenlerini anlamak
Başvurunun reddinin nedenleri red mektubunda finansal kurum tarafından sıralanır. Geri dönüp yanlış bir karar var ise düzeltilmesini talep edebilir, yanlışlığın düzeltilebilmesi için ek döküman sunabilirsiniz. Problemin ne olduğunu sorun ve nasıl düzeltileceğini anlamaya çalışın. Bir finansal kurum tarafından reddedilmek diğer bir kurumdan kredi alamayacağınız anlamına gelmez.
Kısaca genel red nedenlerine bakalım.
Yetersiz nakit varlık
Yeterli nakit kaynaklarınız yok ise, finansal kurumlar sizi daha riskli algılayıp, faiz oranını yukarıları çıkarmak dahil daha pahalı bir kredi vermeyi tercih edeceklerdir. Bunu aşmak için birkaç seçeneğiniz vardır. Bunlardan biri, “seller financing” denilen satıcının finansmanı anlamındaki yöntemdir. Ön ödemenizin bir bölümü satıcı tarafından koyulur. Bu işlem finansal kurumlar tarafından kabul edilen bir yöntemdir. Akrabalarınızdan alacağınız hediye bağlamında fonlarda ön ödeme yerine geçer. İlk defa ev satın alanlar için ev sahipliliğine teşvik etmek amacı ile oluşturulmuş fonlardan alınan yardımlarda ön ödeme içinde yer alabilir.

Yetersiz gelir
Finansal kurum, gelirinizin belli bir oranı ile kredi ödemelerinizi yapmanız gerektiği düşüncesinden yola çıkıyor. Yeterli geliriniz yok ise ne yapacaksınız? Sizin ile beraber bu krediye başvuracak bir aile ferdi ilk akla gelen seçenek olabilir. Bunun haricinde kredi skorunuz belli bir seviyenin üzerinde ve nakit ağırlıklı çalışıyorsanız gelirinizi beyan edebileceğiniz programlara yönelebilirsiniz. Bu programlarda finansal kurumlar, normalden yüksek faiz oranları uygulayarak risk faktörünü dengelemeye çalışırlar.

Aşırı borç
Kredi kartları, araba taksitleri derken aylık minimum borç ödemeleriniz istenilenden daha fazla bir rakama ulaşmış olabilir. Bu borç rakamı finansal kurumun hoşuna gitmeyecek oranda ise başvurunuz red edilecektir. Başvuruyu yapmadan önce mümkünse borçlarınızı ödeyiniz. Aksi takdirde daha düşük satış fiyatı olan evlere yönelmek zorunda kalabilirsiniz.

Düşük kredi skoru
Ev satın alma planlarınızı yapmaya başladığınız dönemde mutlaka kredi raporunuzun bir kopyasını edinin. Kredi bürolarının bildirdiği bilgilerin doğru olup olmadıklarını kontrol edin. Raporunuzda yanlış bilgileri tespit ederseniz, bunları düzeltmek için harekete geçin. Kredi bürolarının bilgilerini İnternet Kaynakları bölümümüzde bulabilirsiniz. Bu yanlıi bilgiler düzeltildiğinde skorunuzun yükseldiğini göreceksiniz. Kredinizi düzelteceğini söyleyen kurumlara dikkatle yaklaşmalısınız.

Düşük ev değerleme sonucu
Düşük ev değeri genelde finansal kurum tarafından size bildirilir. Kurum bu değer üzerinden vereceği finansmanın hesaplarını yapar. Bu aşamada, alıcı raporu kaynak göstererek fiyatın yeniden gözden geçirilmesi için avukatı vasıtası ile satıcı ile ek bir pazarlık yapmak isteyebilir. Değer ve satış fiyatı arasındaki farkı alıcı nakit olarak vermeyi de tercih edebilir.