|
|
BÖLÜM 2 |
İstediğiniz evi arama üzerine... |
| |
| |
Ne kadar ön ödeme yapabileceğinize karar verdikten, ne kadarlık bir kredi alabileceğinizi öğrendikten ve alacağınız evin satıs fiyatını tahmini olarak kestirdikten sonra bu evi aramak için harekete geçebilirsiniz. Bu bölüm ev arama ile ilgili işlemleri içermektedir. Bölüme evin nerede olacağı, tipi, türü, özellikleri konusunda çeşitli görüşleri işlemekle başlayacağız. Sonrada bu aradığınız özellikleri taşıyan evi nasıl bulacağınız konusunda fikirler üretmeye çalışacağız. Bir sonraki aşama doğru evi bulduğunuzda nasıl pazarlık yapacağınız konusunda. Bölümün sonunda evin kontratını imzaladıktan sonra yaptıracağınız teknik teftişin öneminin altını çizmeye çalışacağız. Konularımız ilerledikçe bahsi geçecek olan profesyonellerin görevlerini ve konumlarını irdeleyeceğiz. Bu profesyoneller emlakcılar, kapanışı yapacak olan kurum ve profesyonel teknik teftiş elemanı. |
Rüya evinizin nasıl olması gerektiği konusunda tercihleriniz olabilir, ne tipte, ne büyüklükte ve lokasyonu gibi... Bu istek ve tercihlerinizi bir listede toplamak size ve yardımını isteyeceğiniz emlak danışmanının işini kolaylaştırabilir. İsteklerinizi netleştirmek ev araştırmanız süresinde zaman kaybetmenizi önler, size göre olmayan evlere girip çıkmak zorunda kalmazsınız. |
ABD genelinde yapılan istatiklere göre her 10 ev satın alıcıdan 8’i yeni ev satın almamaktadır. Bazıları yeni evleri tercih etsede, birçok alıcının eski evleri tercih etmesinin nedeni tamiratların ardından evin değer olarak potansiyel artışının olabileceğindendir. Tamirat işleri ile uğraşmak istemeyen alıcılar, inşaat garantisini de alarak rahat rahat içinde yaşamayı tercih ederler. Bu türde evlerin uzun seneler herhangi bir masraf çıkarmayacağı daha muhtemeldir. |
Bazıları için alınacak evin en öenemli kriteridir. Bazıları ise bunu çok önemsemezler. Ancak ki, siz ev aramaya başlamadan önce hangi yörede arayacağınızı bilmelisiniz. Şu soruların cevaplarını önceden kestirmeniz gerekiyor. Aradiğinız ev işinize yakın mı olmalı, yoksa çocuğunuzun okuluna mı? Bahçeli bir evde oturmak için işinize uzak oturmaya razı mısınız? Çocuğunuzun gideceği okulun eyalet içersindeki sıralaması ne düzeyde? Alış veriş merkezlerine ve toplu taşıma duraklarına yakınlığı ne derece önemli? |
Bir evi seçerken dikkat edilecek en önemli noktalardan biri ihtiyaç sayısı olan odalar ve büyüklüğüdür. Aileniz fertleri için ev küçük mü yoksa çok mu büyük? Aile fertlerinin sayısında yakın zamanda bir artma olacak mı? Almanız gerekenden çok büyük bir eve fazladan para ödememelisiniz. Evin arsası fiyatının belirlenmesinde rol oynar. Ailenizdeki araba sayısı ve kaç arabalık park yerine ihtiyacınızn olduğunu tespit etmelisiniz. Yeni evinizi satın alırken planlarınızı 5-15 senelik olarak yapmalısınız. |
Siz ve aileniz için evde aradığınız özellikleri öncelik sırasına göre listeleyin. Evde çamaşır yıkama odası gerekiyor mu? Kapalı garaj, ikinci banyo, soğuk hava sistemi, internet sistemi... Bütün bu özellikler barındıran evin fiyatı bütçenizi aşıyor olabilir. Size yardımcı olacak emlak danışmanına tercihlerinizi bildirin. Böylelikle danışman ihtiyacınız olan evi bulmak vaktinizi harcamayacaktır. |
Hangi yörede yaşayacağınızın yanında, ne tür binaların alternatiflerinizin içinde olduğunu bilmeniz gerekir. Tek ailelik binalar en kuvvetli aday yaşam yerleri olsalarda diğer bina tipleri konusunda bilgi sahibi olmanız yerinde olur.
Condominium
Condominiumlar ilk defa ev satın almayı planlayanlar için iyi bir başlangıç olabilirler. Zira büyüklükleri ve fiyatları ile tek ailelik evlere oranla altında kalkılması daha kolay şartlar sunarlar. Bu binalar şekillerinden dolayı bu isimle anılmazlar. İsmin asıl kaynağı dairenin tapu şeklinden kaynaklanır. Bu binalarda daire sahibine, ortak kullanım alanları ise bütün daire sahiplerinin ortaklığındadır. (Koridorlar, asansörler, oyun ve park alanları, bahçe ve sosyal tesisleri) Daire sahipleri aylık olarak binayı yöneten bir firmaya genel bakım gideri öderler.
Condo daireleri ev sahipliliğinin ve apartmanda yaşamanın avantajları da (dezavantaj) beraberinde getirir. Vergi avantajları tek ailelik evlerden farklı değildir. Bu tür binalarda yaşayanlar kışın kar küremek, akan çatıyı tamir ettirmek için ustalarla muhatap olmak zorunda değildir.
Condo binalarını satın almak tek aileli evleri satın almaktan daha zor olabilir. Nitekim finansal kurumda satın alacağınız binayı incelemeye alır. Binada kaç adet ev sahibi, kaç adet kiralık daire olduğu banka için azami önem taşır.
Kooperatifler (Co-ops)
Coop’ların condominiumlarla en önemli farkı sahipliliğinin değişik olmasıdır. Bu tipte binalarda tapu değil pay vardır. Ev sahibi o binanın bir hissesine sahiptir. Bu binalarda finansal kurumlar tarafından özellikle incelenirler. Ortada üzerine ipotek koyulacak bir tapu olmadığından binanın alıcı tarafından alınan hissesi ipotek edilir. Bu tipte binalar genelde New York ve civarında bulunur. Diğer şehirlerde de olmakla beraber yeni kurulan, gelişen yörelerde genelde binalar condominium olarak inşaa edilirler.
Fabrika evleri
ABD’de son dönemlerde fabrikalarda bloklar halinde üretilip inşaat alanında monte edilen evler çok popüler hale gelmiştir. Bu tipte evlerin diğer mekanlardan hiçbir farkı yoktur ve ülkenin bütün şehirlerinin inşaat kurallarına uyarlar. Ayrıca çabuk inşaa edildikleriden belli bir oranda maliyet avantajıda getirirler. Genelde bütün finansal kurumlar bu tüpte binalar için ev kredisi sağlarlar.
|
| Bütçenize ve ihtiyaçlarınıza en uygun evi aramaya nederen başlayacaksınız? Bunun ilk adımı piyasada hangi evlerin olduğunu tespit etmekdir. |
| En doğu evi bulabilmek için elinizin altındaki bütün bilgi kaynaklarını değerlendirmelisiniz. Aşagıdaki bilgi kaynaklarını aklınızda tutmanızı öneriyoruz.
Satılık levhaları
En genel ev arama şekli ev aradığınız bölgenin sokaklarında araba ile dolaşmaktır. Bu yöntem aynı zamanda “sahibinden” satılık evlerin yerini tespitte en etkili olanıdır.
Gazete ilanları
Yerel gazetelerin emlak sayfalarını gözden geçirerek o hafta sonu halka açılan ve isteyen herkesin içine girip bakabileceği evlerin ilanlarını izleyin. Bu şekilde herhangi bir emlakçıya bağlanmadan piyasa hakkında bir öngörü oluşturabilirsiniz.
Ağızdan ağıza
Ev satın almayı planladığınızı eş ve dostlarınıza duyurmalısınız. Şansınız yaver gidebilir ve piyasaya yeni çıkacak bir evin adresini herkesten önce elde edebilirsiniz.
Internet
Son yıllarda emlak sektoru interneti çok etkin bir şekilde kullanmaya başlamıştır. Her yörenin emlakçılarının üye olduğu birlikler piyasadaki evlerin detaylı bilgilerini internet üzerinden yayınlamaktadirlar. Kitabın son bölümündeki internet kaynaklarını okuyunuz.
|
| Bilgi kaynakları iyi bir başlangıç alternatifi gibi görünselerde, en etkili yardımı bir emlak danışmanın alacağını söyleyebiliriz. Size en uygun emlak danışmanını nasıl seçeceksiniz ve ne gibi hizmetleri beklemelisiniz?
Etrafınızda yakın bir zamanda ev satın almış tanıdıklarınıza hangi emlakçı ile çalıştığını sorabilirsiniz. Kendi bölgesini iyi bilen emlak danışmanlarını bulmak için internet gene kuvvetli bir kaynaktır. Seçeceğiniz emlakçının piyasada listelenen bütün evleri gören sitelere girişinin olduğunu teyid ediniz. Bulacağınız emlak danışmanına bir ücret ödemeniz gerekmemektedir. Emlakçılar evin sahibinin vereceği komisyonu paylaşırlar. Satıcının acentası evi piyasaya koymak için satıcı ile bir komisyon anlaşması yaparlar. Satıcını emlak ofisi, satıcının emlakcısı, alıcının emlak ofisi ve emlakcısı bu komisyonu aralarında paylaşırlar.
Acentanızı seçtikten sonra aşağıdaki hizmetleri kendisinden bekleyebilirsiniz:
→ İstediğiniz türdeki evlerin liste bilgilerini bilgisayar çıkışını talep etmek,
→ İhtiyacınıza göre evlerin gösterimi,
→ Satın almayı düşündüğünüz yöre ile ilgili detaylı bilgileri vermek,
→ Yapacağınız teklifi satıcıya sunmak,
→ Finansal kurumlar, kapanışı yapacak kuruluşlar, evin teknik teftişini yapacak ofislerin isim ve adreslerini önermek,
→ Emlakçının en önemli görevi aslında sizin için pazarlık yapmaktır. İstatistiklere göre emlakçıların pazarlıkları yürütmesi hem alıcı hem de satıcı açısından daha yararlıdır.
Hangi emlak danışmanını nasıl seçeceğiniz konusunda işte birkaç ipucu.
→ Ev aramaya başlamadan önce çalışmayı planladığınız acenta ile bir mülakat yapınız. Kendisinden beklentilerinizi bir de onun ağzından duymaya çalışın. Profesyonel çalışan acenta bu mülakat için vakşt ayıracaktır. Eğer sizin ile konuşacak zamanı yok ise başka bir acentayı aramayı düşünebilirsiniz.
→ Güvenilir bir acentayı bulduğunuzu bulduğunuzu düşünüyorsanız, mümkün olduğu kadar bu kişi çalışın, acentayı değiştirmeyin.
→ Ev satın almayı ciddi bir şekilde kafanıza koyduysanız, mümkün olduğu kadar ev gezmeye çalışın. Kriterlerinizi netleştirdiğiniz ve ne aradığınızı biliyorsanız, acentanız size doğru evleri bulacak, böylelikle zamandan tasarruf edeceksinizdir. |
| ABD’de yapılan bir anket sonucunda yeni ev satın almayı düşünen kişilerin ortalama 15 ev gezdiklerini saptamış. Evleri gezerken karşılaştırma yapmanız önemlidir. Araştımanızı yaparken aşağıdaki noktaları da göz ardı etmeden not almayı unutmayınız.
Not almak
Ev gezmeye başladıktan bir süre sonra gördüklerinizi hatırlamakta zorlanmaya başlayacaksınız. Gördüğünüz evler hakkında notlar tutmak gerekecektir. Bir süre sonra evlerin değerlemesi daha kolaylaşacaktır. Bu notları tutabilmek için hazırlanmış formlardan faydalanabilirsiniz. Böylece araştırmanızı daha organize gerçekleştirecek ve sonradan detayları kolayca hatırlayacaksınız.
Bu notları tutarken nelere dikkat etmelisiniz. İşte bunlardan bazıları...
İlk izleminlerinizi ve evin içi ve dışı için yaptığınız gözlemleri herhangi bir yorum katmadan kaydedin. Yanınızda bir kamera taşımanız ve evlerin dışarıdan ve içeriden resimlerini çekmeniz yararlı olacaktır.
Neye bakmalısınız?
Kendinizi her eve eleştirel açıdan bakma konusunda eğitin. Kendi ihtiyacınıza göre evlerin sıralamasını yapın. Ev hakkında emlakcınıza, ev sahibine sorular sormaktan kaçınmayın ve gerçekci cevaplar almaya çalışın.
Evin bulunduğu semt
Ev için ödeyeceğiniz miktar evin bulunduğu semtin nerede olduğuna bağlı olarak artabilir veya azalabilir. Evin bulunduğu semtte kaç tane ev piyasada, sorun. Eğer bu sayı size fazla görünüyorsa, nedeninin cevabını arayın. O semtle ilgili imar planı değişiklikleri veya yeni imar uygulamaları var mı, araştırın. Toplu taşıma araçlarının rotalarını inceleyinç Ne kadar uzaktasınız, haritadan bakın. Alış veriş merkezlerii semtteki okullar ve eyalet içindeki sıralamaları, semtin vergi oranları ve diğer semtlere farkı... Hepsi araştırılması gerekli önemli noktalar.
Fiziksel detaylar
Evin dışından başlayın. Büyüklüğü, yaşı, yapısal durumu, dış mekanların bakımı, arsasının boyutları ve bahçe düzenlemesi. İçeride kaç oda, kaç banyo var. Yeterli depo yeri var mı? Bodrum katı yaşanabilir durumda mı? Evle beraber size verilecek beyaz eşyanın durumu nasıl? Evin merkezi soğutması var mı? Garaj kapalı mı, açık mı? Kaç arabalık kapasitesi var?
Binanın detayları
Yeni veya eski, gezdiğiniz evlerin yapımında kullanılan malzemelerin kalitesine dikkat etmeye çalışın. Pencerelerin ısı yalıtımlı olup olmadığını, çatının yaşı, bodrumun nem alıp almadığı konusunda sorular sorun.
Ana sistemler
Binanın tesisat, elektrik ve ısınma sistemlerinin yaşı ve durumları nasıl? Kaloriferi etkili çalışır mı? Isınma için ne kullanılıyor, doğal gaz mı, yoksa mazot mu? Evin sahiplerinin ödedikleri ısınma, elektrik ve su fatura miktarları neydi?
Her ne kadar ev kontrata girdikten sonra evin teknik teftişini yaptıracaksanızda, ilk etapta bu noktalara ilişkin gözlemlerinizi not almanızda fayda vardır. Aradığınız ei bulduğunuza inandığınız an çok heyecanlanmayın. Eve isterseniz bir defa daha girin ve kararınızı gözden geçirin. Çevreyi araba ile dolaşın ve günün değişik saatlerinde gezinin. Bir başka alıcı teklif verecek ve evi kaçıracağım diye panik yapmayın. Araştırmanızı yapın ve emin olmadıktan sonra herhangi bir kontrata imza atmayın ve ön ödeme vermekten kaçının. |
| Ne karar teklif edeceğinize karar vermek Beğendiğiniz ve almak için karar verdiğiniz eve vereceğiniz teklifin belirlenmesinde şu noktaları dikkate almanız gerekir:
Satın alacağınız evin piyasa değeri
Sözkonusun evin listeleme fiyatı piyasadaki diğer benzer evlerin fiyatlarına göre nerede kalıyor? Bunu karşılaştırmanın en kolay ve garantili yolu, gayrimenkul danışmanınızdan karşılaştırmalı piyasa analizi istemek. Bu rapor, satılması düşünülen evlerin piyasa değerini oluşturmak için kullanılan bir çalışmadır. Bu raporda acentalar son 3-6 ay içersinde o eve benzer binaların satış fiyatlarını kağıda dökerler. Bankalar tarafından istenen ve bir kredinin verilmesi için gereken ana kriterlerden biri olan değerleme raporları da(appraisal) aynı mantıkla evin değerini tespit eder. Buna ekspertiz de diyebiliriz.
Evin genel durumu
Bir teklif yapmadan önce, evin herhangi ciddi bir problemi olup olmadığını bilmek durumundasınız. Elinizden geldiği kadar evle ilgili teknik gözlem yapmaya çalışın ve hem ev sahibini hemde acetaya evin muhtemel problemleri ile ilgili sorular sorun. Size doğru cevap vermedikleri takdirde ileride bundan sorumlu tutulabilirler. Eğer evde herhangi bir problem var ise ve buna rağmen almaya eğilimliyseniz, bu problemlerin çözümlerinin ne kadara mal olacağını araştırmanız ve muhtemel bütçcesini bilmenizde fayda vardır.
Teklifiniz kabul olduktan ve kontrat avukat tarafından kontrol edildikten sonra yaptıracağınız teknik teftişte aynı problemler not edilecek ve problemlerin niteliği anlatılacak, çeşitli tespitlerde bulunulacaktır. Kontratın devam etmesi bu teftişin yapılması ve problemlerin çözülmesi veya çözülmesi için gerekecek miktarda bir indirimin yapılması koşuluna bağlanacaktır. Bazı satıcılar bu problemleri ve çözüm masraflarını fiyata yansıttıklarını söyleyip herhangü bir koşul kabul etmeyebilir ve bu şekli ile alıyorsan al, yoksa satmıyorum diyeceklerdir.
Satışı etkileyebilecek koşullar
Teklifinizi belirlemeden önce satıcının durumunu tespit edecek birkaç soru sorabilirsiniz. Satıcı başka bir ev satın aldıysa, ve bunu satmadan o evin satışını kapatamayacaksa, ev uzun zamandır satılmak üzere piyasada ise veya liste fiyatı kaç defa düşürüldüğünü bulmaya çalışmalısınız.
Altından kalkabilecek misiniz?
Teklifinizi belirlemeden önce evin kredi ödemelerinin ne kadar olacağını ve ne tür bir kredi ile bu işe girişeceğinize aşağı yukarı bilmenizde fayda vardır. Bunun tespiti için evin aylık vergi miktarı, sigortası, condominium veya co-op ise aylık giderlerini, yaklaşık elektrik ve su fatura miktarlarını bilmeniz gerekir. Ön ödemenizle birlikte kapanış masraflarını karşılayacak miktarda ön ödemenizin olduğundan emin olun ve bu hesaplamaları yapmadan bir eve teklif vermeyin.
Finansmanın şartları
Unutmayın, bir evi satın alma kararının iki önemli yönü vardır. Fiyatı ve alınacak finansmanın şartları. Hatta finansmanın şartlarının daha da önemli olduğunu söylemek çok yanlış bir tavsiye olmaz. Bundan dolayı bir mortgage danışmanı ile bu evin satın alınması durumunda ödemelerinizin ne olacağı ve ne tür bir kredi almanız konusunuda mutlaka konuşmalısınız. Her ne kadar arada bulunan gayrimenkul danışmanı size teklif miktarı konusunda yardımcı olabilecekse de, son karar sizindir. Topladığınız bütün bilgilerin analizi sonunda yapacağınız değerlemeye göre teklifinizi belirleyin. |
Teklifiniz belirledikten sonra emlakçınız ile bu teklifi yazılı hale getirmelisiniz. Acentanız satış anlaşmasını hazırlarken, satış fiyatı, kapanış tarihi ve ön ödeme koşullları gibi detayları size sorarak formu dolduracaktır. Hazırlanan bu teklif kanunen satıcıya sunulmak durumundadır.
Ön ödeme
Vermeyi öngördüğünüz bu ilk depozit, sizin bu alış veriş için göstereceğiniz ciddiyeti temsil eder. Yöre ve alışkanlıklara göre değişen bu iyi niyet avansının ne miktar olacağının kararını vermek en sonunda size ait olacaktır. Teklifle beraber vereceğiniz çek normalde emlakcınız ve ya onun bağlı çalıştığı emlak ofisinin ismine yazılmalıdır. Çek ofisin garantili banka hesabında kontratın gidişatına göre ileride kullanılmak özere bekletilecektir. Kontrat herhangi bir neden ile iptal edilirse acenta iyi niyet avansı denilen bu çeki size iade etmekle yükümlüdür.
Teklifin içeriği
Vereceğiniz teklifte bulunması gerekenler şunlardır:
→ Evin kanuni tanımı
→ Vereceğiniz iyi niyet avansının miktarı
→ Ev için verdiğiniz teklifin miktarı
→ Ön ödeme ve alacağınız finansmanın miktarı
→ Evin satışı ile size teslim edilecek olan satıcıya ait malların listesi
→ Kapanış tarihi
→ Bu teklifin ne kadar süre için geçerli olacağı (3-5 gün)
→ Varsa diğer koşulların yerine getirilmesi |
Teklifinizi ver mek istediğinizde acentanız daha önceden basılı kontratları doldurur ve satıcıya sunar. Bu önceden basılı matbuu formlar genelde teklifin bütün şartlarını içerir. Ancak ki, burada bazı özel koşulların altını çizmek ve dikkatinizi bunlara çekmeyi istiyoruz.
Finansman koşulu
Kontrat evin satış fiyatı, ön ödeme miktarı, ne zaman ne kadar ön ödeme yapılacağı, almayı düşündüğünüz finansmanda ödemeyi düşündüğünüz en yüksek faiz haddini yazmalıdır. Faiz haddini genelde acentalar alıcının onaylanacağı faiz oranı olarak yazarlar. Bunların haricinde kontrat, avansın özel bir hesapta tutulacağını, kapanış masraflarından satıcı tarafından ödenecek olanları, alıcı tarafından ödenecek olanları olarak detaylı olarak listelenir.
Teftiş koşulları
Kontrat, evin satışının yapılacak olan teftişe koşullu olacağını içerir. Rapor ertesinde ortaya çıkacak olan her türlü problemler listelenir ve bunlar satıcının dikkatine sunulur. Satıcı sağlık ve yaşam riski içeren problemlerin tamirinden sorumludur. Bu problemlerin haricindeki kozmetik olarak niteleyebileceğimiz konular tekrar pazarlığa tabii olabilirler.
Beyaz karınca problemi
ABD genelinde yaygın bir problem olan beyaz karıncalar, evlerin ahşap aksamına zarar veren böceklerdir. Satılacak olan evin bu tipte zararının olup olmadığı ise yapılacak bir teftişle sabit olunur. Herhangi bir zarar tespit edilirse, bunun tamiratı satıcının sorumluluğundadır.
Radon gazı
Satın alınan evin teftişi ile birlikte bu işi yapacak olan eleman, binanın bodrum katında bulunan radon gazı seviyesini ölçer. Radon gazı, tabiatın ürettiği kokusuz, görünmeyen ancak ki ciddi sağlık problemlerine neden olabilecek kimyasal bir çeşit gazdır. Bu gazın ülke bazında kabul edilebilir seviyesi vardır. Ölçüm sonucu bu gazın oranı yüksek çıktığı takdirde, evin içine monte edilecek bir havalandırma sistemi gazın devamlı olarak dışarıya atılmasını sağlayacaktır.
Civa bazlı boyalar
1950’lerden önce inşaatı yapılmış olan evelerin hemen hepsinde civa bazlı boyalar kullanılmıştır. 1950-1978 arası yapılan evlerde de bu türde boyalar kullanılmış olabilir. Civa bazlı duvar boyaları insan eline bulaşabilir ve böylelikle vücuda geçebilir. Özellikle çocuklar, hamile kadınlar için sağlık problemleri yaratabilecek olan bu boya türü için bir teftiş isteyebilirsiniz. Özellikle 1978 ve öncesinde inşaa edilmiş evlerin satışında bu konu ile ilgili bir broşür alıcıya sunulur ve okunması istenir. Bu broşürde civa bazlı boyaların insan sağlığına verebileceği zararlar anlatılır. Bu boyaların çıkarılması veya onarılması özel bir işcilik ister. Civa Bilgi Merkezi ile konuşmak sureti ile bu konuda daha fazla bilgi sahibi olabilirsiniz. (800-424-LEAD)
Asbest
Çevre Koruma Departmanı’na göre son 20 sene içersinde inşaa edilmiş evlerde asbest bulunması muhtemel değildir. Ancak ki emin olmak isterseniz bu konuda da bir araştırma yaptırabilirsiniz.
Değerleme koşulları
Satın alınan ev teklifiniz ertesinde kontrata girdikten ve kredi için bir finansal kuruma başvuruda bulunduktan sonra evin değerlemesi için, finansal kurum tarafından lisanslı bir değerleme uzmanı evin değer raporu için görevlendirilir. Bu değer çalışması sonunda elde edilecek rapor doğrultusunda verilen değer banka tarafından evin değeri olarak göz önünde tutulur. Evin değeri kontratta belirtilen satış rakamı olarak verilmesze, kontrattan çıkma veya tekrardan pazarlık yapma hakkına sahip olursunuz.
Kişisel eşya
Sözlü olarak evle beraber size verileceği söylenen olan eşyaların listesini kontrata yazılmasını talep etmelisiniz. Böylelikle herhangi bir yanlış anlamayı önleyeceksinizdir.
Kapanış tarihi
Kontratın kapanış tarihi kontratta belirtilir. Ancak ki, herhangi bir nedenle satıcı evi kapanış gününde teslim edemez ise, satıcıdan evi geç teslim ettiği her gün için belli bir miktar kira talep edebilirsiniz. Bu konunun detaylı olarak kontratta bulunması gerekir.
Temiz tapu
Kapanış öncesi ve kredi işlemleri süresinde, finansal kurum binanın ve arsasının eski sahipleri döneminden kalma ve binayı ipotek altına alabilecek herhangi bir probleminin olup olmadığını araştırtır. Evin satışı bu araştırma sonuçlarının temiz olma kaydına koşulludur.
Satış rakamını sabitleştirmek
Vereceğiniz teklife satıcının cevabı birkaç türlü olabilir. Teklifinizi kabul edebilir, teklifinize daha yüksek bir rakamla cevap verebilir veya teklifin şartları üzerinde değişiklikler isteyebilir. Bu cevabı gene acentanızın yardımı ile dikkatlice inceleyin. Pazarlık en son halini alana kadar gayrimenkul danışmanınız satıcı ile aranızdaki iletişimi kurmakla sorumludur. |
| Daha önceden de belirttiğimiz gibi, kontratın şartlarından biri evin içinde bir profesyonel tarafından gerçekleştirilecek teknik teftişe bağlıdır. Bu hizmetin bedelini her ne kadar siz alıcı olarak ödeyeceksenizde çoğu zaman bunun çok yerinde bir harcama olduğunu gözlemleyeceksinizdir. Gayrimenkul piyasalarının çok hareketli olduğu dönemlerde bile, kontratı kaybetnek pahasına bu teftişi yaptırmalı ve sonuçlarını satıcının dikkatine getirmelisiniz. Aksi takdirde problemlerin çözülmesi için harcamak durumunda kalabileceğiniz para, aldığınız evi pahalı bir yatırım haline getirebilir. Unutmayın, eski ev almak, kullanış araba almak gibidir. Aldıktan bir gün sonra bile bir problem çıkarabilir. Bu problemleri ciddiyet durumuna göre sıralamak ve tamirat bütçenizi ona göre yapmak zorundasınız. Kolayca çözümlenecek olan problemleri gözünüzde büyütmek de, elinizin altındaki bir firsatı kaçırmanıza neden olabilir. |
| American Society of Home Inspectors isimli kuruluş bu sektörün kurallarını koyar ve bu kurallara uyulmasını sağlar. Teftiş için kiminle çalışacağınız konusunda bilginiz yok ise, yakın zamanda bu hizmeti almış olan tanıdıklarınızdan isim ve adres almaya çalışın. Gayrimenkul danışmanınız size birkaç isim önerebilir. Bu kişilere telefon açın ve bu servis karşılığında talep ettikleri ücreti öğrenin. Hizmetleri sonucunda detaylı bir rapor beklemelisiniz. |
Teftiş raporu ve değerleme raporu eve iki açıdan bakarlar. Teftiş raporu alınıcak olan evin mekanik ve yapısal durumunu değerlendirir. Değerleme raporu ise evin genel durumunu göz önünde tutarak piyasa değerini gösterir. Unutmayın ki, teftiş raporu gözle görünen problemleri kağıda dökecektir. Teftiş elemanı bu rapor ile evin kanunlara uygun inşaa edilip edilmediğini veya evin mekanik aksamını garanti etmeyecektir.
Bu teftiş esnasında sizinde bulunmanızda büyük fayda vardır. Teftiş profesyoneli teftiş esnasında pratik bakım ve tamirat önerilerinde bulunacaktır. Vereceği raporu daha iyi anlayabilmeniz için yaptıklarını gözlemlemek gerekir.
Raporda detaylandırılması gereken teknik şartlar şunlardır:
→ Evin temelleri
→ Kapı ve pencereler
→ Çatı ve dış cephe
→ Su ve elektrik tesisatı
→Isıtma ve soğutma sistemleri
→ Yerler, tavanlar ve duvarlar
→ Havalandırma
→ İzolasyon
→ Kuyu, kanalizasyon hatları
→ Ortak kullanım sahaları (Condo ve co-op binalarında) |
Teftiş raporu tespitlerde bulunacak ve tavsiye içermeyecektir. Tamirat gerekiyorsa yöntemi konusunda sizi yönlendirmeyecektir. Evi alıp almama konusunda yorumda bulunmayacaktır. İyi bir teftiş profesyoneli problemin tamirat bütçesi hakkında tahminde bulunmaz ve tamiratı yapabilecek kişilere sizi yönlendirmez. Bu rapor şu amaçları hedefleyebilir:
→ Kötü sürprizleri önlemek amacı ile satış öncesinde problemleri tanımlamayı hedefler
→ Ciddi problemler var ise, kontrattan herhangi bir sorumluluğunuz olmadan çıkmanız için kanuni bir dökümandır. Bu durumda avansınız size geri ödenir.
→ Problemlere rağmen evi satın almaya niyetliyseniz, satış fiyatından düşürülmek üzere tekrar pazarlık yapma imkanı sağlar.
→ Ev sahibinden problemlerin tamir edilmesini takep edebilirsiniz
→ Evi içiniz daha rahat ederek satın alırsınız |
| Doğru evi satın almak için uğraş verecek, zaman harcayacaksınız. Doğru evi bulup satın aldığınızda bu uğraşlara değdiğini göreceksiniz. Bu bölümde gördüğünüz gibi önce ne türde ve ne kadarlık bir eve ihtiyacınız olduğunu tespit edeceksiniz. Bundan sonra evi arayacak ve emlakçılarla evlere girip çıkacaksınız. Emlakçılar aracılığı ile finansal kurum bilgileri, teftiş profesyonelleri, kapanışı yapacak kişi ve kurumların isimleri alacaksınız. Almayı planladığınız evi bulduğunuzu düşündüğünüzde fiyatının pazarlığınız yapacak ve avukat kullanacaksanız onun vereceği tavsiyeleri dikkate almak sureti ile bir politika çizeceksiniz. Teklifiniz kabul edildikten sonra finansal kurumlarla görüşme aşamasına geleceksiniz. Bir sonraki bölümümüzde bu konuyu işlemeye çalışacağız. |
| |
| |
|
