|
|
BÖLÜM 1 |
Ev Sahipliliğine Giden Yol... |
| |
| |
ABD’de yaşayan her vatandaşın rüyasıdır bir ev sahibi olmak. ABD vatandaşlarının olduğu kadar bu ülkede yaşayan ve belli kriterlere sahip olan diğer ülke vatandaşlarının da ev sahibi olması imkan dahilindedir. Ev sahipliliği herkesin gerçekleşebilecek rüyası olabilir. Ancak ki, bunun gerçekci hedefler ve planlamalar, doğru tavsiyeler, bu işlem için gereken masrafların detaylı olarak algılanması sonucunda yapılması gereklidir. Her türlü girişimde olduğu gibi, ev satın alma işlemleri hakkında ulaşılabilecek en fazla bilgiye sahip olmak, bu sürecin daha stressiz olarak atlatılmasını sağlaycaktır. Bu başlangıç bölümü size ev sahipliliğine yeterliliğinizi tespit etmenize ve bir ev almak için finansal gücünüzün olup olmadığınıza karar vermenizde yardımcı olmaya çalışacaktır. Bu bölüm elinizdeki para ile ne kadarlık bir evi satın alabileceğinizi ve finansal kuruluşların size kredi verirken nelere dikkat ettiklerini açıklamaya çalışacak. Sonuç bölümünde de, ilk defa ev satın alma girişiminde ve alt gelir grubuna ait iseniz borçlanma kapasitenizi ne tür kredi türleri ile daha yukarılara çıkarabileceğinizi anlatmaya çalışacağız. |
Bir ev sahibi olayım derken sizi bu işe iten nedenlerin neler olduğunu iyice düşündünüz mü? Bu kararı verirken ciddi bir karar olduğunu öngörmeniz ve ve satın almanın beraberinde ciddi sorumlulukları da getirdiğini kabul etmeniz gerekir. Bu iş için hiçte küçümsenmeyecek zaman, para ve enerji yatırımı gerekecektir. Bundan dolayıdır ki, bu işe başlamanın en iyi yolu ev sahipliliğinden beklentilerinizi tespit etmektir. Ev sahipliliği için çok güçlü nedenleriniz olabilir. İlk başlangıcının size getireceği azami sorumluluk olduğunun bilinmesi olmalıdır. |
Ev sahibi olmayı planlıyorsanız, kendinize göre çok geçerli nedenleriniz vardır. Bunlar kişisel veya herkes için geçerli olabilecek nedenler olabilir. |
Eviniz benim diyebileceğiniz bir mekandır. Hayatınızı daha uzun süreli olarak planlayabileceğiniz, siz istemedikce kimsenin git diyemeyeceği bir mekan. Buradan çeşitli sosyal faaliyetlere katılabilir ve uzun vadeli sorumluluklarınızı tatbik edebilirsiniz. Aileniz ve büyümesi için daha fazla yaşam alanına bu yeni ev ile sahip olabilirsiniz. Kirada iken yapamadığınız renk seçimleri ve mobilya seçimini kendi eviniz için rahatlıkla yapabilirsiniz. |
Birçok insan için bir ev satın almak para biriktirmekle eş anlamdadır. Bir malı alırken kazanmalı diye bir deyim vardır. Gayrimenkul alırkende aynı mantık geçerlidir. Evi alırken uygun bir fiyattan satın almak, satışını kolaylaştırmakla beraber üzerinden para kazanma imkanı da sağlar. Unutmayın, gayrimenkul yatırımlarında en ideal minimum kazanç, yatırdığınız parayı senelik %4 faizi ile beraber geri almaktır. |
Bir evi satın almakla, uzun vadeli birikim hesabı açmak arasında pek fazla bir fark yoktur. Zaman içersinde mortgage ödemelerinizi yaptıkça, finansal kuruluşların varlık dedikleri birikim evinizin içinde oluşmaya başlar. Yani, seçeceğiniz kredi türüne göre belli miktarda ana para ödemeniz borcunuzu azaltır. Bu varlığı, satışta veya satış öncesinde ikincil kredi veya varlık kredisi adı altında alacağınız kredilerle nakite döndürebilirsiniz. Bu imkan kirada oturanlar için geçerli değildir. Zira onlar kirada oturdukları sürede böyle bir birirkim imkanına sahip değildirler. |
Ev sahipliliğinin bir diğer avantajı ise, sabit faizli mortgage türlerinde ödemelerinizin değişmemesidir. Ancak ki, bir evi kiraladığınızda, senelr geçtikçe kiranıza zam yapılır. Böylelikle mesken masrafınızın arttığı öngörülür. Kiracılar paralarını sokağa atarlarken, siz ev sahibi olarak belli bir miktarda parayı biriktirmiş olursunuz. |
Fazi hadlerinin ve ekonominin genel gidişatına göre şekillenen gayrimenkul piyasası, seneler içersinde ev sahiplerine yatırımlarının karşılığını yükselen ev değeri olarak geri verir. Bu değerin, bankada olan nakit paranızdan hiçbir farkı yoktur. |
Kiracılara sunulmayan vergi avantajları ev sahiplerinin kullanımı için kanunlar dahilinde şekillendirilmişlerdir. Mortgage için ödediğiniz faiz senelik brüt gelirinizden düşebilirsiniz. Bu ev sahiplerine verilmiş önemli bir ayrıcalıktır. Bu konudaki detaylı bilgi Bölüm 5’te verilecektir. |
Bütün çekiciliğine rağmen, ev sahipliliği herkese göre değildir. Ev satın alma prosedürü pahalı olması, zaman gerektirmesi ve komplike yapısı dolayısı bazen hayal kırıklığı getirebilir. |
Yüksek maliyet
Ev satın alma planları bir ailenin bütçesine bir yük getirir. Özellikle satın almanın sonrasındaki birkaç yıl içersinde alışılmadık yüksek mortgage ödemelerine maruz kalırsınız. Mortgage ödemeniz kiranız kadar olsa bile, ödemek zorunda olduğunuz bina vergisi, sigorta, ısınma masrafları ile bina için yapacağınız bakım masrafları bütçenizi zorlayabilir. |
Haciz tehlikesi
Finansal kurumlar mortgage ödemelerinizi zamanında yapmadığınız takdirde evinizi satışa koymak sureti ile paralarını tahsil yoluna giderler. Bu işleme ABD’de “foreclosure” denir. Bu işleme neden olan durumlar sonucunda borçlu hem evini hemde iyi kredi skorlarını kaybetme tehlikesi ile karşı karşıya kalırlar. |
Hareketliliğin kısıtlanması
Ev sahipleri hali ile kiracılar kadar rahat hareket etme imkanına sahip değildirler. Bir ev sahibi kiracı gibi kontrat bitiminden belli bir süre önce malsahibine bildirmek sureti ile evden taşınıp başka bir şehire taşınamazlar. Birkaç sene içersinde iş icabı başka bir şehirde görev alacağınızı biliyorsanız, ev satın alma projenizi erteleme tercihinde bulunmalısınız. |
Tamirat ve bakım
Birçok alıcı sadece evin bakımından kaçındıkları için satın alma kararlarını ertelemektedirler. Çimlerin kesimi, gereken tamiratların yapılması, kışın karların temizlenmesi bazıları için tercih edilen bir yaşam türü olmayabilir. Bundan dolayıdır ki, gene o alıcılar tercihlerini comdominium veya co-op diye adlandırılan apartman dairelerinden yana kullanmaktadırlar. |
Kendinizi ev satın alma konusunda ikna ettiyseniz, ikinci adımınız işin finansal yanını incelemek olmalıdır. Kapanış sonrasında tam istediğiniz gibi bir evde ancak ki harcayacak tek bir kuruşunuz olmadan bulmayı tercih etmemelisiniz. Daha da önemlisi, kapanış sonrası girebileceğiniz maddi bir darboğaz sizi evinizi kaybetme riski ile karşı karşıya bırakabilir. |
Harcamalarınızın analizi
Yeni bir ev satın alabilecek potansiyel alıcılar bütçelerini yaptıklarında, yeni meskenlerinde ortaya çıkacak olan masrafların daha önceden ödedikleri kira miktarına oranla daha fazla olduğunu tespit ederler. Bu masraflar nelerdir? Aylık mortgage ödemesi, ödemeniz gereken çeşitli vergiler, ev ve kişisel sigorta poliçeleriniz, evin bakımı ve tamiratlar için gerekecek olan bütçe, taşınma masrafları...vs. Bütün bu masrafları yaptıktan sonra cebinizde nakit kalıyor mu? Eğer ki cebinizde bu harcamalar ertesinde başka fon kalmıyorsa harcama alışkanlıklarınızı gözden geçirmeniz gerekmektedir.
Bir bütçe doğrultusunda aylık harcamalarınızı yönetmiyorsanız hali ile ay sonunda bütçeniz açık verebilir. Bu tipte bütçe açıkları ile karşı karşıya kalıyorsanız para harcama yöntemleriniz mutlaka değişmelidir. Bölüm 5 bu konuda yardım almak isteyenler için bir başlangıç olabilir.
Unutmayın ki bazı harcamalarınız sabittir. Yani araba kiralamaları, vergiler, çocukların okulları...vs. Bazı harcamalar ise daha keyfi harcamalardır. Kontrolü daha çok size bağlıdır. Eğlence, yemek, giyecek...vs gibi. Bu aşamada şuna karar vermelisiniz: eviniz sizin için ne kadar önemli? Tabii ki evimiz en önemli varlığımızdan biridir. Bunu göz önünde tutarak, ev ödemelerimizi zamanında yapabilmek için diğer harcamalarımızı kontrol altında tutmalıyız. Halen ev sahibi değilseniz, ev sahibi olabilmek için aylık olarak belli bir miktarda parayı bir köşeye koymaya başlıyabilirsiniz. Bu köşeye koyacağınız para miktarı eğerki kira ile muhtemel mortgage ödemesi arasındaki fark kadar olabilirse ve biriktirdiğiniz süre içersinde çok zorlanmıyorsanız, bir ev satın almak için hazır durumdasınız diyebiliriz. |
Şimdi bir miktar ev satın alma esnasında karşılaşacağımız maliyetlere daha yakından göz atalım. Bu bahsettiğimiz maliyetler, ön ödeme ve kapanış masrafları ile tekrarlanacak ödemeler olacaklardır. Yani aylık mortgage ödemeleri, ısınma ve soğutma, bakım ve onarım gibi.
Önden yapılan harcamalar
Bu tipteki harcamalar evi satın alırken yapacağınız ön ödeme ve kapanış masraflarıdır. Ayrıca taşınma ve evin içinde yapacağınız çeşitli tamiratlar için yapacağınız harcamalarıda ilk yapılacak harcamaların içinde saymayı tercih ediyoruz.
Ön Ödeme
Her ne kadar günümüzde finansal kurumlardan satın alınacak evin hemen hemen tüm satış fiyatı kadar kredi alınma imkanı olsada, gene bu kurumlar size ait olan belli bir miktarda nakit fonu ön ödeme yapmanızı tercih ederler. Ne kadar az miktarda ön ödeme yaparsanız o derece daha riskli müşteri olarak algılanırsınız. Bunun bedelinide ya daha pahalı bir kapanış masrafı ödeyerek, ya da daha yüksek bir faiz oranına maruz kalarak ödersiniz.
Genelde finansal kurumların en fazla tercih ettikleri ön ödeme miktarı satın alma fiyatının %20’si kadardır. Yani 100.000 USD’lik bir satın almada sizden beklenen ön ödeme miktarı 20.000 USD’dır. Bundan daha az miktarda ön ödeme yapan müşteriler PMI (Private Mortgage Insurance) denilen ve verilen borcu sigortalayan bir sigorta poliöesi almak zorunda kalabilirler. Küçük boyutlardaki krediler için aylık ödemesi çok olmayan bu sigorta türü, büyük kredi borçlarında aylık bazda taksitleri hiçte küçümsenmeyecek boyutlara varabilir. Bunu aşmak için finans piyasasındaki alışkanlık %20’nin altında yapılan ön ödemelerde kredinin %80 ve geri kalanı olarak ikiye bölünmesidir. Bu durumda birinci krediniz %80 olarak algılanacağından, herhangi bir sigortaya maruz kalmazsınız. Bu yöntemle kredi veren finansal kurumlar çeşitli program oluşturmuşlar ve istatiksel olarak bu tipteki kredilendirmelerin geri ödenme oranlarını istatiksel olarak değerlendirmişlerdir.
Kapanış masrafları
Ön ödeme yanında ev alıcıları bir dizi kapanış masrafını ödemek için hazır olmalıdırlar. Kapanış masrafları ile ilgili diğer detayları Bölüm 4’de sizlerle paylaşacağız. Genelde satın alma fiyatının %2-%4’ü kadar olan bu masraflar “seller concession” denilen bir yöntem ile finans edilebilmektedir. Her ne kadar satıcının alıcının kapanış masraflarına katılımı diye çevirebileceğimiz masraf toplamı, satın alma fiyatının üstüne eklenmekte ve verilen kredi miktarı masraflar kadar arttırılmaktadır. Evin beklenilen yeni değeri bu toplam kadar olmalıdır.
Yerleşim masrafları
Yeni bir ev satın aldığınızda hali ile taşınma masrafları da bir kalem olarak bütçenizde yerini alacaktır. Bundan dolayı, satın alma planını işleme koyarken, satın alma işlemi ertesinde taşınma ve evde gerekecek tamiratlar için gerekli bütçeyi bir yana koymayı unutmayın.
Aylık mortgage ödemeleriniz
Genelde kira ödemeye alışmış kişiler mortgage ödemelerine de kolaylıkla alışırlar. Her mortgage ödemesi seçilen programa göre sadece faiz veya ana para+faiz olarak ödenebilir. Ana para+faiz ödemeleri finansal kurumlarda P&I yani “principle and interest” diye adlandırılır.
Aylık mortgage ödemeniz aldığınız kredi miktarı, faiz oranı, kaç senede geri ödeneceği ve sabit veya değişken faizli programların şartlarına göre ayarlanır. Tablo 1’de aldığınız kredi miktarı için ne kadar ödeme yapacağınızı gösteren matrix bulunmaktadır. Bu matrixe göre aldığınız her 1.000 birim param için aylık ödemenizi hesaplayabilirsiniz. Bu matrixte ortaya çıkacak olan aylık ödeme miktarının içersinde hem ana para hemde faiz ödemelerinin toplamı vardır. Ödemenizden ne kadarının ana paraya ne kadarının ise faize gittiğini görmek için çeşitli web sitelerindeki mortgage hesaplama makinelerinden faydalanabilirsiniz.
Vergi ve sigorta
Finansal kurumların birçoğu kapanış esnasında birkaç aylık vergi ve sigorta bedelini müşterilerinden tahsil eder ve bunları ayrı bir hesapta zamanı geldiğinde ödenmek üzere biriktirir. Eyaletten eyalete değişebilecek ve “escrow” dediğimiz bu türde hesaplada müşterinin parasının tutulmasının ana nedeni, ödenmesi zorunlu olan vergi ve sigorta meblağlarının zamanında ödenmesini sağlamaktır. Finans piyasasında vergi ve sigorta ödemeleri kısaca T&I ödemesi olarak isimlendirilir. Ana para ve faiz ödemeleri ile T&I ödemesi toplu halde PITI ödemesi olarak adlandırılır. Bir kişinin PITI ödemesi denildiğinde. O kişinin aylık konut masrafı anlaşılmalıdır. Bu rakam genelde aylık brüt gelirinizin %35’i yani 3/1’i kadar olmalıdır. Finansal kurumlar bir müşteri için onay verme aşamasında mortgage ödemesinin kişinin aylık brüt gelirinin 3/1 olup olmadığına göre karar vermeye çalışırlar.
Ev sahipliliğinin diğer maliyetleri
Diğer maliyetler diye isimlendirdiğimiz bu masraflar kamu kuruluşları tarafından eve verilen hizmet, yani havagazı, su, elektrik, mazot ve bakım masrafları olarak sayılabilir. İlk defa ev satın alanlar, bu masrafların ne kadar maliyetli olduğunu tahmin edemeyebilirler, hem para hemde zaman olarak. Beklenmedik masraflara hazır olmak sadece maddi olarak değil, manevi olarak da gereklidir.
Şu ana kadar ev satın alımı ile ilgili genel terimleri, hangi tür masrafların ve bütçenin haseplanması gerektiğini anlatmaya çalıştık. Ev aramaya başlamadan önce ne kadarlık bir evi satın alma gücünüzün olduğunun daha net bir şekilde tespit edilmesi gerekmektedir.
|
Gayrimenkul piyasasındaki inanışa göre bir evi satın alırken yapabileceğiniz en kaba hesap yıllık brüt maaşınızı 2,5 ile çarpmanız ve ortaya çıkan rakam kadarlık bir ev için araştırma yapmanızdır. Evi eğerki bir başka kişi ile beraber alıyorsanız, her iki kişinin gelirini toplamanız ve 2,5 ile çarpmanız ile ortaya çıkacak rakama göre alacağınız evin satış miktarını tespit edebilirsiniz. Ne kadarlık bir mortgage alabileceğinizi hesaplamanın bir diğer yolu da, almayı düşündüğünüz kredi miktarı için yapmanız gereken aylık ödemeyi hesaplamaktır. Bunu hesaplamanın en pratik yolu Tablo 1’ deki matrixten yararlanmak veya internetdeki mortgage sitelerindeki hesap makinelerinden faydalanmak olabilir.
Satın alma gücünüz sonuçta iki kritere dayanır:
→ Ön ödeme için biriktirdiğiniz para miktarı
→ Finans kuruluşları sizin için ne kadarlık bir kredi vermeyi isteyecekleri
Şimdi ön ödemenizin ve kapanış masraflarınızın kaynaklarının neler olabileceğine bakmaya çalışalım. Daha sonra finansal kurumların kredi verirken ne tür kriterlere dikkat ettikleri konusunda bilgi vermeye çalışacağız.
|
Aşağıdaki tabloda her 1000 birim para için ödenecek aylık miktarı bulacaksınız. Size gereken kredi miktarını ve faiz oranını biliyorsanız, tabloyu kullanarak aylık P+I ödeme miktarını hesaplayabilirsiniz.
Örnek:
Kredi miktarı 100.000 USD
Faiz oranı %6.500
Vade: 30 sene sabit
Hesaplama: 100 x 6.33
Sonuç: 633 USD
1.0 USD’lik bir kredinin amortizasyonu için aylık anapara+faiz faktör listesi
| Faiz |
10 sene |
15 sene |
20 sene |
30 sene |
| 4 |
10.13 |
7.40 |
6.06 |
4.78 |
| 4.25 |
10.25 |
7.53 |
6.20 |
4.92 |
| 4.5 |
10.37 |
7.65 |
6.33 |
5.07 |
| 4.75 |
10.49 |
7.78 |
6.47 |
5.22 |
| 5 |
10.61 |
7.91 |
6.60 |
5.37 |
| 5.25 |
10.73 |
8.04 |
6.74 |
5.53 |
| 5.5 |
10.86 |
8.18 |
6.88 |
5.68 |
| 5.75 |
10.98 |
8.31 |
7.03 |
5.84 |
| 6 |
11.11 |
8.44 |
7.17 |
6.00 |
| 6.25 |
11.23 |
8.58 |
7.31 |
6.16 |
| 6.5 |
11.36 |
8.72 |
7.46 |
6.33 |
| 6.75 |
11.49 |
8.85 |
7.61 |
6.49 |
| 7 |
11.62 |
8.99 |
7.76 |
6.66 |
| 7.25 |
11.75 |
9.13 |
7.91 |
6.83 |
| 7.5 |
11.88 |
9.28 |
8.06 |
7.00 |
| 7.75 |
12.01 |
9.42 |
8.21 |
7.17 |
| 8 |
12.14 |
9.56 |
8.37 |
7.34 |
| 8.25 |
12.27 |
9.71 |
8.53 |
7.52 |
| 8.5 |
12.40 |
9.85 |
8.68 |
7.69 |
| 8.75 |
12.54 |
10.00 |
8.84 |
7.87 |
| 9 |
12.67 |
10.15 |
9.00 |
8.05 |
| 9.25 |
12.81 |
10.30 |
9.16 |
8.23 |
| 9.5 |
12.94 |
10.45 |
9.33 |
8.41 |
| 9.75 |
13.08 |
10.60 |
9.49 |
8.60 |
| 10 |
13.22 |
10.75 |
9.66 |
8.78 |
| |
|
|
|
|
|
İster ilk defa, ister defalarca ev satın alıyor olun. Finansal kurumun kredi kriterlerinde belirtilen ön ödemenin size ait bir fon olduğunu ispatlamanız gerekmektedir. Bazılarımız kendimize ait para dendiğinde bankalarında gösterilecek miktarda bir nakiti anlamaktadırlar. Yakınlarımızdan geçici bir süre için alınıcak olan borç sizin paranız olarak sayılmayacaktır. Kendine ait para terimini tam olarak tanımlamak gerekirse, şu şekilde açıklayabiliriz: Paranın sizin paranız sayılabilmesi için bankanızda 60 gün kalmış olması gerekir. Son 60 günlük banka hesabında büyük müktarlardaki gürüş ve çıkışlar sorgulanır. Bankadaki nakit paranın yanında, emeklilik birikimleri, evinizin içindeki varlık, hisse senetleri ve bonolar varlık olarak değerlendirilir. Ön ödemesiz kredi almanın artık imkansız olamdığını zannederiz büyük bür çoğunluğumuz bilmekte. Hatta bazı programlar %100 finansmanın yanında “sellers concession”, yani kapanış masraflarına satıcının katılımı formülü ile bu masrafları da finanse etmektedir. Bu türdeki kredi başvurularında kredi skorlarınız ön plana çıkmakta, çalıştığınız iş yeri ve ne tür meslekte ne kadar para kazandığınızın ispatı önem kazanmaktadır. |
Ne pahalılıkta bir ev alacağınız konusundaki kriter ön ödemeniz olduğu kadar ne miktarda borçlanabileceğinizdir. Bir finansal kuruluşa ev kredisi için başvurduğunuzda, kurum sizi iki yönden analiz etmeye çalışacaktır:
→ Kazancınız
→ Borçlarınız
Kurumlar ve kredi kriterleri
Kurumların verilecek kredi için en önemli iki kriteri şu şekildedir:
→ Yeni alacağınız evin anapara+faiz+vergi+sigorta, yani daha önceden PITI olarak nitelediğimiz aylık harcamalarının brüt maaşınızın %26-%35’ini aşmaması.
→ PITI harcamaları ve kredinizde görünecek diğer borçların aylık minimum ödeme toplamlarının brüt gelinizin %40-%45’ini aşmaması,
Diğer bir yorumla, aylık kazancınızın yaklaşık 1/3’ü ile evinizin harcamalarını, 1/2' si ile tüm aylık harcamalarınızı yapabilecek durumda olmalısınız. Finansal kurumların aile bütçesine bakışları bu şekildedir. Bu kriterler finansal kurumlar tarafından kredi ve diğer yardımcı faktörler de göz önünde tutalarak bir miktar daha esnek tutulabilir. Finansal kurumlar bu kriterle içinde kalan müşterilerinin kredi ödemelerini zorlanmadan yapabilecekleri kanısındadırlar.
İlk defa ev alacak düşük gelir grubuna dahil başvurularda gelir/borç oranlarında daha esnek davranan kurumlar ev sahipliliğini teşvik etmek amacındadırlar. Bu gruba yönelik geliştirilmiş kredi türlerini daha ileri bölümlerde incelemeye çalışacağız. |
| Bu tablo ABD devlet kuruluşu Fannie Mae’nin “İlk defa ev satın alanlar için kredi programı” dahilinde kriter olarak kullandığı oranları ve sonuçlarını göstermektedir. Senelik gelirinizi tabloda bulun ve ne kadarlık bir kredi kullanabileceğiniz tespit edin. Unutmayın, ön ödeme miktarınızı bu tabloda tespit ettiğiniz kredi miktarı ile toplamanız gerekmekte. Çıkan sonuç satın alabileceğiniz evin satış fiyatını ortaya çıkaracaktır. Bu kadarlık bir geliriniz kağıt üzerinde görünemiyorsa üzülmeyin. Gelirini gösteremeyen kişiler için daha değişik |
Faiz _____________________
Yıllık Geliriniz_________________________ |
Oranı 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000 50.000 55.000 60.000 65.000 70.000
6.5% 78.720 94.460 110.210 125.950 141.965 157.440 173.186 188.930 204.675 220.415
7.0% 75.830 91.000 106.170 121.336 136.500 151.665 166.835 182.005 197.170 212.335
7.5% 73.100 87.820 102.340 116.960 131.580 146.200 160.820 175.440 190.060 204.860
8.0% 70.510 84.610 98.715 112.815 126.915 141.020 155.120 169.225 183.325 197.425
8.5% 68.055 81.664 95.280 108.890 122.500 136.110 149.725 163.335 176.945 190.560
9.0% 65.370 78.880 92.025 105.170 118.320 131.465 144.610 157.760 170.905 184.050
9.5% 63.530 76.235 88.945 101.650 114.355 127.060 139.770 152.475 165.180 177.890
10.0% 61.445 73.735 86.025 98.315 110.615 122.895 135.185 147.470 159.760 172.060
10.5% 59.740 71.365 83.260 95.150 107.045 118.940 130.836 142.730 154.625 166.520
11.0% 57.600 69.120 80.635 92.115 103.675 115.195 126.715 138.235 149.755 161.275
Yukarıdaki tablo brüt yıllık maaşınızın %33’ünü oran olarak almaktadır. Kredinizde aylık borç ödemesi miktarlarını bu hesaplara katmamaktadır. Değişik programları kullanmak sureti ile kullanabileceğiniz kredi miktarı arttırılabilir.
|
Kendi hesabınızı yapın
Aradığım evi buldum demeden önce ne kadarlık bir kredi miktarı alabileceğinizi kendi kendinize hesaplıyabilirsiniz. Öncelikle Tablo 1 veya internetde bulduğunuz mortgage hesap makinelerini kullanmak sureti ile ne kadarlık bir kredi taksidi ödeyebileceğinizi kestirmeye çalışın. Eger ki, maaş limitleriniz yukarıda Tablo 2’de gösterilen meblağların içinde kalıyorsa, tablodan kredi miktarınızı bulmaya çalışın.
Brüt maaşınız
Brüt maaşınızı hesaplarken şirketinizden ödenen yıllık brüt gelirin yanında, gene şirketinizden alacağınız primler, komisyonla çalıştığınız yan işiniz var ise aldığınzı komisyonlar, diğer yatırımlarınızdan elde edeceğiniz faizö kira gibi gelirleride hesaba katmalısınız.
Aylık minimum borç ödemeleriniz
Finansal kurumlar verecekleri kredi miktarını tespit ederken aylık borç ödemelerinizi göz önüne alırlar demiştik. Gelir/borç oranına ve beyan/ispat edeceğiniz gelirin miktarına göre hangi kredi programına dahil edileceğiniz öncelikle bu konuyu konuşacağınız kredi danışmanı tarafından belirlenmeye çalışılır. Bu senaryo oluştuktan sonra, dosyanız “underwriting” denilen bir departmana iletilir. Bu departman verilen ilk bilgiler doğrultusunda dosyayı ele alırlar.
Bu aşamada aylık minimum borç ödemeleriniz kredi raporunuzda görüldüğü kadarı ile dosyaya iliştirilir. Kredi raporunuzda kredi kartlarının aylık minimum ödemelerine bakılır. Bu aylık ödemelerden her 50 USD’lık kısmı toplam ev kredisi miktarından 5.000USD daha azaltılmasına neden olur. Bu nedenle, krediye başvurmadan bir müddet önce kredi kartı borçlarınızı sıfırlamanız yerinde olabilir.
Finansal kurumların ön-onayı
Kredi için araştırma yaparken değişik firmaların elemanları ile konuşmanız ve araştırmanızı mümkün olduğu kadar detaylı yapmanız gerekir. Bu araştırma esnasında hem ev kredisi, hemde satın alma konusunda deneyim kazanırsınız. Kredş danışmanları kendi firmalarının portföyünde bulunan programların kriterlerine göre sizi değerlendirmelidirler. Firmalanın kriterlerinin birbirinden değişik yapı ve esnekliğe sahip olduğunu öngördüğümüz için birden fazla danışman ile konuşabilirsiniz. Bu kişiler siz ön-önay diye tanımlayabileceğimiz bir işlemden geçirmek amacı ile sorular soracaktır. Bu sorulardan biride krediniz hakkında olacaktır. Sayıca fazla danışman ile irtibata geçtiğinizde iş kafanızı karıştıracak düzeylere gelebilir. Buna izin vermemelisiniz. Ancak ki, görüştüğünüz ilk danışmana eğer ki kredinize bakar ise, bir kopyasını size ulaştırmasını söyleyiniz. Böylelikle görüşeceğiniz bir sonra danışmana kredinize baktırmadan bilgilerinizi verebilirsiniz. |
Kredi danışmanları ile görüştükçe kredinize bakmak için talepte bulunacaklarını söylemiştik. Finansal kurumlar kredi raporlarında hem skorunuzu hemde aylık minimum ödeme miktarlarını görmek isterler. Ayrıca, kredi raporunuzda ödenmemiş borcunuzun olup olmadığı, gecikmeli ödemeleriniz ve detayları, verilen her kredinin geçmişi, çalışma ve adres bilgilerinizin detayları görülecektir. Internet üzerinden ufak bir ücretle kredi raporunuzun kopyasını temin edebilir veya kredinize bakacak olan ilk danışmandan kredinizin kopyasını talep edebilirsiniz.
Kredi skorunuz
Kredi skorlaması istatiksel bir metod olup, kişinin talep ettiği bir kredi türünü ödeyip ödeyemeyeciği konusunda karara yardımcı olabilecek bir rapordur. Bu raporlar zaman zaman sürpriz bir şekilde yanlış bilgilere sahip olabilirler. Belli sürelerle edineceğiniz kredi rapor kopyalarından kredi raporunuzun doğruluğunu izleyebilirsiniz.
Skorunuz aşağıdaki bilgiler doğrultusunda oluşturulur:
→ Geçmiş kredi performansınız
→ Kredi kartlarındaki borçların/limitlere oranı
→ Kredinin ne kadar süre ile kullanıldığı
→ En son ne zaman ve kaç tane yeni bir krediye başvurulduğu
→ Ne türde kredilerin verildiği
Kredi raporları ECOA (Equal Credit Opportunity Act)denilen bir kanun çerçevesinde düzenlenir ve izlenir. Bu kanun doğrultusunda, skorunuz üzerinde ırk, cinsiyet, hangi kökenden olduğunuz, din ve evlilik durumunuzun herhangi bir etkisi yoktur. Rapor aynı zamanda sizin gelirinizi ve hangi işte çalıştığınızı izlemez.
Kredi skorlarınız Fair Isaac Company denilen bir firmanın formulasyonu ile hesaplanırç bu yüzden de FICO skoru diye adlandırılır. Skorlama üzerinde kriterlerin değişik oranlarda etkileri vardır.
Ödeme geçmişiniz (FICO skorunuza ağırlığı yaklaşık %35)
En son ne zaman faturanızı geç ödediniz? Ne kadar geç ödediniz: Ne sıklıkta geç ödediniz? Bu geç ödemeler sonucunda borcunuz ne kadar arttı? Bu problemlerden dolayı mahkemeye verildiniz mi? Hakkınızda herhangi bir icra takibi oldu mu? Kredi aldığınız firmalar bu türdeki bilgileri aylık olarak düzenli bir şekilde kredi bilgi toplama merkezlerine yollarlar. Bu bilgilerin her zaman doğru olmadığını iddaa edebilirsiniz. İşte bu yüzden kredi bilgilerinizi düzenli olarak izlemek ve gerektiğinde itiraz etmek sureti ile düzelttirmeye çalışmalısınız. Bu itirazların nasıl yapılması gerektiği konusunda profesyonel yardım alma imkanının yanında kendinizde bu itirazları belirli formatlar dahilinde gerçekleştirebilirsiniz. Bu konudaki açıklamalardan bazılarını eniyimortgage.com isimli siteden okuyabilirsiniz.
Kredi borçlarınızın miktarı (FICO skorunuza ağırlığı yaklaşık %30)
Kredi kartlarınızın limitleri ve borçlarınızın limitlerine oranları neler? Bu borçların ne kadarını bir sonraki aya taşıyorsunuz? Kullanıcılardaki yanlış anlayışlardan biri mümküm olduğu kadar kredi kartı kullanıp borç miktarı yüksek tutulduğunda banka tarafından iyi müşteri katogorisine sokulduklarıdır. Kredi kartlarınız sıkça kullanmak doğrudur. Ancak ki, yüksek balanslardan kaçınmak gereklidir ve ay sonunda yapılabilecek en büyük geri ödeme gerçekleştirilmelidir. Unutmayın, en yakın zamanda yaptığınız gecikmeli ödeme skorunuza en fazla etkiyi yapar.
Kredi geçmişinizin uzunluğu (FICO skorunuza ağırlığı yaklaşık % 15)
Kredi geçmişinizin uzun bir zaman olması ve bu dönem içersinde ödemelerinizi zamanında gerçekleştirmiş olmanız skorlarınızı yükseltir. Yanlış bilgilerden biri kredi hesabınızı kapattığınızda kredi skorunuzun yükseleceği üzerinedir. Kredi kartlarınızdan birini kapattığınızda, geçmişte yaptığınız ve değerlendirmeye alınan bilgileri de yok etmektesiniz. Buda skorlarınızın düşmesi için önemli bir nedendir.
Yeni kredi başvuruları (FICO skorunuza ağırlığı yaklaşık %10)
Bu konuda çok yanlış bilgilerin etrafta dolaştığını söylemek pek yanlış bir iddia olmaz. Diyelimki yeni bir araba veya yeni bir ev için kredi arayışındasınız. Son 30 gün içersinde kredinize bakılması kredi skorunuzda değerlendirilmez. Son 14 gün içersinde kaç kez kredinize bakılırsa bakılsın bir defa bakılmış gibi değerlendirilir.
Son 12 ay içersinde kredinize kaç kez bakıldığı genelde skorunuza etki eder. Ancak ki, kontrolünüz dışında yapılan kredi kontrollerini skorlama firmaları dikkate almazlar.
Kullanılan kredi türleri (FICO skorunuza ağırlığı yaklaşık %10)
Ne tür kredi kartlarınız var: Bankaların verdiklerinden mi yoksa özel firmalarına ait kredi kartlarınız mı var? Genelde ne tür kredi kartı kullandığınız kredi skorunuza beklenildiği kadar etki etmez.
Kredi kayıdı oluşturabilmek
Halen iyi veya kötü herhangi kredi geçmişi oluşturamadıysanız, genede ev kredisine başvurabileceğinizi bilmeniz gerekir. Alternatif kredi dediğimiz yöntem ile bu sorunu aşabilirsiniz. Nedir alternatif kredi? Ev sahibine ödediğiniz kira çekleri, elektrik ve gaz faturaları, telefon taksitleri ve su şirketinize yaptığınız ödemeler alternatif kredi olarak değerlendirilir.
Yanlış kredi kayıtlarını düzelttirmek
Kredi raporunuzun istenilen ölçülerde olmaması canınızı sıkabilir. Kredi skorlarınızın bu problemlerden dolayı düşük kalması ve hali ile kredi alamamanız söz konusu olabilir. Kredi bilgilerinizin içinde yanlış rapor edilmiş olanlar planlarınızı altüst edebilir. Bu durumda yapmanız gereken hemen harekete geçerekbu konuda kamu yararına çalışan kurumlarla ilişkiye geömek ve onların yardımlarından faydalanmak olacaktır. Kredinizi tamir edeceğini iddaa ederek sizden para isteyecek olan kişi ve kurumlarla çalışmak genelde vakit ve nakit kaybına yol açar. Kredinizi sağlıklı ve doğru hale getirecek olan kişi kendinizdir. Kredi kartı borçlarınız çoğaldı ve ödeyemeyecek duruma geldiğinizde “National Foundation for Credit Counseling (NFCC) adlı kamu yararına çalışan kurumla iletişime geçmenizde fayda vardır. Kurumun yörenizdeki temsilcisinin iletişim bilgileri için 1-800-388-2227 numaralı telefonu arayabilirsiniz. |
Finansal kuruluşlarla yaptığınız görüşmelerden memnun kalmamış olabilirsiniz. Belkide size duymayı istediğiniz miktarda krediyi verebileceklerini söyleyemediler diyelim. Belkide daha düşük fiyatlı bir eve bakmalısınız. Bu kararı vermeden önce şu üç nokta özerinde bir miktar düşünmelisiniz:
→ Uzun vadeli borçlarınızı azaltmak
→ Maaşınızın yakın bir zamanda artacağınızı öngörebiliyor musunuz?
→ Piyasada daha düşük aylık ödeme isteyen fınansman imkanlarının varlığından haberdar mısınız? Bazı kredi türlerinin daha düşük ön ödeme imkanı verdiğini duydunuz mu?
Eğer ki, borçlarınızı ödeme imkanınız var ise, bunu bir an önce yapmanızı tavsiye ederiz. Zira, kredi kartı borçlarınızın düşük limitlerde olması hem aylık minimum ödeme rakamlarını aşağı çekecek, hem de skorlarınızı pozitif yönde etkileyecektir. Ev almaya hazırlandığınız bir dönemde yeni bir araba almak pek akıllıca olmaz. Bu harekata başlamadan önce gelirinizi arttırmaya çalışmalısınız. Yeni bir iş bulmak, eşinizin daha üretken bir hale gelip bir miktar para kazanması sizi ev satın alma konusunda motive edecek gelişmelerdir.
Gelirinizin ispatı ile almayı düşündüğünüz evi satın alacak miktarda kredinin verilmeyeceği haberini aldıysanız, bu projenizden vazgeçmek anlamına gelmemeli. Bu aşamada araştırmanızı daha da genişleterek piyasada ki finansal kurumların beyan üzerine kurulu mortgage ürünlerini araştırıp hangisinin ne şartlarda kredi verdiğini araştırmaya başlamanız yapılacak en doğru hareket olur. Bunun haricinde çok pahalı evlere bakmıyorsanız, devletinde desteklediği ve daha yüksek borç/gelir oranları ile mortgage veren ve ilk defa ev satın alanların kullanımına sunulan programlara yönelmeniz daha yüksek miktarda kredi almanızı sağlayabilir.
Mortgage sigortası
Normalde krediyi isteyen kişiden satın alma fiyatının %20’sini ön ödeme olarak yapması beklenir. Finansal kurumlar %20’den daha az ön ödeme yapabilen tüketiciden verdikleri krediyi koyuyacak bir sigorta almalarını isterler. Bu sigorta kredi müşterisi aylık ödemelerini yapamadiği takdirde devreye girer ve krediyi veren kuruluşa parasını öder. Bu sigortayı aldıkları takdirde tüketiciye daha az ön ödeme ile ev satın almak imkanı tanırlar. Bu sigortaya devletin sunduğu programlar için verile kredileri koruduğu durumlarda “Mortgage Insurance Premium” (MIP), özel finansal kurumların kredilerini koruduğunda ise “Private Mortgage Insurance” (PMI) denir. Bu sigortanın taksitleri mortgage ödemeniz ile aylık olarak tahsil edilir.
Devlet destekli-sigortalı ev kredileri
Devlet destekli ev kredisi programlarını başlıca üç başlık adı altında toplayabiliriz. FHA, VA ve Rural Housing kredileri. FHA türünde kredide tüm gelirinizi ve nakit varlığınızı kağıt üzerinde gösterme zorunluluğu vardır. Ancak ki, % 3’e varan ön ödeme miktarları ile ev almanıza imkan veren FHA kredilerinde sigorta alma zorunluluğu vardır. Devletin desteklediği programların hepsinin ortak bir özelliği vardır. Bu programların hemen hepsi ev satın almayı teşvik eden uygulamalardır. Kendi içlerinde belli kriterleri vardır ve ilkenin belli yörelerinin gelişmesini sağlamak amacı ile gene devletin belli kurulların yetki verdiği finansal kurumlar tarafından dağıtılırlar.
VA kredileri ABD devleti için askeri görevde bulunmuş kişiler için verilen ve ön ödeme gerektirmeyen bir programdır. Rural Housing kredisi ise gelişmemiş tarımsal bölgelerdeki yaşamı canlandırmak misyonuna sahiptir. Bu bölgelerde yaşayan ve belli bir gelir düzeyini aşmamış insanların faydalanabilecekleri kredi türüdür.
Eyalet ve mahalli idarelerin kredi programları
Eyalet ve mahalli idareler ilk defa ev satın almayı düşünenler için çeşitli kredi programları oluşturur ve bunlardan yararlanılmasını sağlamak amacı ile kredi alana maddi olarak destek verirler. Bu mali destek ön ödeme yardımı veya kapanış masraflarına katılım fonu ile gerçekleşir. Bu konuda ki araştırmanızı yapmak için araştırmanıza öncelikle bulunduğunuz eyaletin mesken işlerine bakan departmanı ile görüşmenizi tavsiye ediyoruz. |
| Zaman içersinde tüketici ihtiyaçları göz önünde tutularak çeşitli kredi türleri yaratılmıştır. Bunlardan bazılarını bu bölümde ele almaya çalışacağız.
Değişken faizli kredi
Sabit faizli kredilerde kredinin süresi boyunca faiz oranının değişmeyeceğini biliyoruz. Ancak ki, değişken faizli kredilerde. Belli bir süre sonunda faiz oranı kapanışta imzalanan senette belirtilen kurallara göre senelik olarak değişmeye başlayacaktır. Sabit sürenin sonunda, o günkü faiz oranları göz önüne alınarak faiz oranınız aşağı veya yukarıya istikamette ayarlanacaktır. Bu, aylık kredi geri ödemelerinizin de değişmesi anlamına gelir. Genelde 3, 5, 7, 10 senelik değişken programların kullanıldığı mortgage piyasasında, aylık olarak değişen programları bile seçme imkanınız vardır.
Değişken faizli krediler, sadece faiz ödeme olanağını verdiklerinden, daha fazla miktarda bir kredi alma seçeneği yaratır. Ancak ki, diğer yandan belli bir süre içersinde faiz oranı değişeceğinden aynı oranda da risk unsuru taşırlar.
Bu türde düşük ödemeli kredi türleri, satın alınan evde belli bir dönem yaşayacakları belli olan kişiler için uygundur. Yahut da, düşük ödeme ile bir krediyi ödemeye başlayıp, ileri ki yıllarda maaşının artacağını düşünen tüketiciler değişken faizli kredinin sabit faiz döneminin sonuna yakınlastıklarında refinansman yapıp, yeni bir programa geçebilirler.
Satıcı tarafında verilen mortgage
Evini acilen satmak isteyen bir kişi, alıcıya mümkün olduğu kadar kolaylıklar sağlama eğilimindedir. Satıcının alıcının kredisinin bir miktarını finanse etmesi demek, neredeyse alıcı için ön ödeme miktarını finanse koyuyor anlamına gelir. Bu durumda alıcı ile satıcı arasında özel bir birç senedi yapılır ve bankaya da bu durum bildirilir. Banka satıcının finansmanına yapacağınız aylık ödemelerin aylık borç/gelir oranına etkisini de göz önüne alır. Bu oran, kriterlerin verdiği maksimum borç/gelir oranının altında ise, satıcının verdiği krediyi işlemin içinde olarak onaylar. Sizin yapacağınız ise her iki yani bankanın verdiği kredi ve satıcıdan aldığınız borcun aylık ödemelerinin bütçenize uygun olup olmadığını tespit etmektir.
Fannie Mae ve Freddie Mac destekli krediler
Bahsi geçen kuruluşlar ülkenin gelişmesi planlanmış bölgelerinde ev sahipliliğini teşvik amacı ile programlar geliştirmişlerdir. Bu kuruluşlar normalde finansal kurumlardan kredi almaya çalışan düşük gelirli kesimin ev kredisi ihtiyacına yardımcı olmaya çalısır. Bankalar normal şartlarda kredisi fazla oluşmamış kişilerden ön ödeme ve iyi bir gelir ispatı isterler. Ancak ki, devlet destekli kredilerde hem daha az ön ödeme hem de daha yüksek borç/gelir oranları
ile onaylanma imkanı vardır. Bu türde kredi başvurularında kredisi tam oluşmamış kişiler alternatif kredi dokümanlarını kullanabilirler. (Su, elektrik, gaz faturaları ile ödenen kira) Devlet destekli kredileri, anlaşmalı finansal kurumlar, kazanç amaçlı çalışmayan yardım kurumları ve mortgage sigorta acentaları tarafından dağıtılır.
Devlet destekli kredilerden faydalanmak isteyen ve ilk defa ev satın alan kişilerin satın alma kurslarına devam etmeleri koşuldur. Bu kurslarda kiradan ev sahipliliğine geçen alıcılardan ileride onları nelerin beklediği problemleri nasıl çözebilecekleri, sorumlulukları anlatılır. Bu türde eğitim programlarına katılmak için ev alıyor veya krediye başvurmuş almanız gerekmez. Bu konuda birşeyler öğrenmek amacı ilede bu kurslara katılabilirsiniz. Kurslara nerede ve nasıl katılacağınızı kitabımızın Internet kaynakları bölümünde bulabilirsiniz.
Devlet destekli ikinci mortgage
Öncelikle bunun ne demek olduğunu anlamaya çalışalım. Eyaletin, bulunduğunuz bölgenin, şehrin gayrimenkul programlarını yürüten, planlayan ve uygulayan bölümleri tarafından verilir. Satın alma işlemlerinde önceden belirlenmiş bir bölgeden ve satın alma fiyatının sınırlandırıldığı koşullarda, alıcı tarafından satın alma fiyatının genelde %3 veya %5’inin verildiği kontratlara ikinci mortgage verilir. Bu fonları ikinci mortgage olarak kullanmanın avantajlarından biri faiz oranlarının düşüklüğü ve belli bir dönem için ödemenin ertelenebilir olmasıdır. Satın aldığınız evi uzun süre elinizde tuttuğunuzda, program borcunuzu her yıl belli bir oranda siler. Fonlar evlerin tamiratı veya kapanış masraflarına karşılık kullanılabilir.
Satın alma amaçlı kiralama kredileri
Diyelim ki ilk defa ev satın almayı planlıyorsunuz ve yeterli birikiminiz yok. Oluşturması da zaman alacak. Vakit geçiyor ve evler pahalılanıyor diye panik yapabilirsiniz. O zaman bu kredi türü konusunda bilgilenmenizde fayda var. Gelişmeye açık bölgelerdeki evlerden bazılarını devlet kuruluşları satın alıp, tamiratlarını yaptıktan sonra kiraya çıkarırlar. Kiracıya kiralama esnasında bazı imkanları sunarlar. Kiracı evi 3-5 sene sonra satın alma amacı ile kira kontratı yapmayı kabul ederse, gelecekteki satış fiyatını belirlerler. Bu arada kiracıdan hem kira hemde çn ödemeyi birikmesi için aylık ödeme isterler. Bu fazladan alınan para uzun vadeli bir hesaba yatırılmaya başlanır. Kira miktarı ise PITI dediğimiz toplam kadardır. Kontratın yapıldığı gün itibari ile 5 sene sonra evi satın alacağınız rakam sabitlenmiştir. |
| Evlerin yenilenmesi için kredi veren finansal kurumlar projenin %95’i kadar kredi verebilirler. Bu kredi için seçilen ev değeri rakamı tamiratlar yapıldıktan sonraki değer veya evşn satın alış miktarı ve tamiratların öngörülen tutarının toplamıdır. Kredi durumu ve gelirin beyan şekline göre hangi değerin hesaplamalara alınacağına bankanın program kriterlerine göre karar verilir. Programlar gereği kredinin iki aylık taksitlerini ödeyebileceğinizi ispatlamanız gerekir.
Yenileme maliyeti
Yenileme için verilecek olan paranın talebi lisanslı mütahhitlerin çizdiği planların bankanın inşaat departmanı yetkilileri tarafından incelenmesi ile onaylanır. Planlar onaylandıktan ve paranın ilk taksidi ev sahibine verildikten sonra, projenin uygulanması gene lisanslı mütahitler tarafından tatbik edilmeye başlanır.
Yenileme fonlarının kullanımı
Yenileme için kullanılacak olan para bankanın proje için açacağı hesabına aktarılır. Bu hesaptan işin devamına ve ilerleme hızına göre ev sahibine aktarılmaya devam eder. Verilen para karşılığında plan ve projelerde gösterilen işlerin yapıldığını izlemek finansal kurumun sorumluluğundadır. |
| Bu bölümümüzü okuduktan sonra belki de ev satın almaya hazır olmadığınızı düşünmüş olabilirsiniz. Fakat bir miktar bilgi aldıktan sonra ne zaman hazır olabileceğiniz konusunda fikir yürütebilirsiniz.
Ev satın alma-alamama konumunda olduğunuzu daha iyi tespit etmek istiyorsanız, aşağıdaki soruları cevaplayarak tespit etmeye çalışın.
→ Bir ev satın almak istediğinizden emin misiniz?
→ İstikrarlı bir gelir ve para kaynağınız var mı?
→ Gelecek birkaç sene boyunca aynı yörede oturacağınızı öngörebiliyor musunuz?
→ Aylık olarak ne kadarlık bir ev kredisi taksidi ödeyebileceğiniz hakkında gerçekci bir çalışma yaptınız mı?
→ Kredi geçmişiniz yeterince oluştu mu? Oluşmadı ise, alternatif kredilerinizi ispat etme imkanınız var mı? Telefon, su, elektrik faturalarınızı zamanında ödediniz mi?
→ Ev satın almada kullanabileceğiniz ön ödeme için gerekecek nakit birikimini gerçekleştirebildiniz mi? Biriktiremediyseniz, size yardımcı olacak akraba, devlet kurumu veya organizasyonların listesini yaptınız mı?
→ Şu andaki gelir ve borçlarınız göz önüne alınarak bir finansal kuruluş tarafından ön onayınız yapıldı mı?
→ Şu andaki borçlarınız bir mortgage almanızı önleyecek düzeyde mi? Bu borç miktarlarını düşürebilecek miktarda fazladan nakit kaynağınız var mı?
→ Hangi tür ev kredisini almak istediğinizi biliyor musunuz? Bu konuda gerekli araştırmayı yaptınız mı?
→ Ev satın alma seminerlerinden birine katıldınız mı? |
| Ev sahipliliği beraberinde avantaj ve sorumluluk getirir. Bundan dolayı bu işe gerçekci bir yaklaşımınız olmalıdır. Borçlarınız, geliriniz, bütçenize yüklenecek yeni bir kredi ödemesi ve kapanış masraflarını gözden geçirin. Bütçenizin bu işe yetip yetmeyeceğine karar verin. Bu bölümde evi almak için gerekecek olan krediyi nasıl en fazlaya çıkaracağınızdan, kapanış masraflarını krediye katıp katamayacağınızdan, finansal kurumların kredi verme kriterlerinden, devlet destekli kredi türlerinden bahsettik. Bir sonraki bölümümüzde aradığınız evde ne türde özelliklerin olması gerektiği ve bu özelliklere sahip evi nasıl bulacağınız konusunda bilgiler vermeye çalışacağız. |
| |
| |
|
